지난 14일, 코엑스에서 용적률 매입 및 거래제도 도입에 관한 세미나가 열렸다. 용적률이란 건축물을 지을 수 있는 일정한 땅(필지)에 법에 의해 정해진 정도로 건축물을 높이 지을 수 있는 것을 가리키는 건축용어이다.

용적률 거래에 관한 논의의 출발은, 도시 및 지역에 존재하는 고도, 옛 길, 건축물 및 터 등의 문화재와 같은 역사문화자원의 보존을 위해 기존에 행해온 해당 토지매입으로는 재원의 한계가 존재해 역사문화자원 보존이 어려워진다는 것이다. 이의 해결을 위해 해당 역사문화자원이 개발될 경우를 간주해 개발할 수 있는 권리(개발권)를 용적률로 보고, 개발욕구가 있는 주체와 개발제한으로 인한 재산권침해를 받는 주체가 서로 개발권을 매매해, 앞의 주체는 개발욕구를 해소하고, 뒤의 주체는 재산권침해를 받지 않도록 하기 위한 것이다. 또한 기존의 개발이익환수 및 개발손실보상 제도가 미비하기 때문에 오늘날 개발제한구역, 문화재보호구역 등에서 발생하는 많은 민원을 그 배경의 하나로 이야기 하고 있다.

따라서, 인구감소, 기후변화 등의 문제에 직면하고 있는 우리나라의 질적인 국토관리를 위해, 토지이용의 효율적 차원에서 ‘용적률의 거래’에 관한 제도의 도입을 주장하고 있는 것이다.

물론, 기본적으로 ‘용적률의 매입, 거래’에 관한 제도가 도입돼, 국토의 문화적 가치, 환경적 가치를 높이는데 사용되는 것에는 찬성한다. 다만 우려하는 것은, 가장 최근에 일어난 ‘토지거래허가구역 해제 조치’와 같이 기존의 토지이용의 방향에 영향을 주거나 하는 등의 변수가 일어났을 경우인 것이다.

미국, 일본, 프랑스에서 도입해 운용하고 있는 개발권 양도제, 개발권 매입제, 법정밀도상한제 등은 제도는 있지만 이를 전지자체에서 시행하고 있지는 않다. 그만큼 개발권을 상정하고, 이를 매매할 수 있는 제도적 틀에 해당하는 시장을 형성하고, 이의 오남용 및 부작용을 제어할 수 있는 완벽한 제도로 운용하는 것이 어렵기 때문이다. 특히 일본과 프랑스의 경우는 주로 대도시 도심부 지역에 시행된 것만 봐도 그렇다. 또 다른 문제점으로는 소유권으로부터 개발권을 분리하는 것이 어렵다는 것이다. 즉, 이러한 분리에 대한 법적 논리 마련이 어렵고, 온갖 법률에서 규정하고 있는 토지이용 관련 규정들간의 정합성 도모 또한 어려우며, 매매의 기준과 매매가격 등의 산정이 어렵고, 또한 이를 관리할 수 있는 기구를 만드는 것이 어렵다는 것이다.

한편, 토지소유권으로 인한 전국의 부동산개발붐과 그 여파로 국가를 뒤흔들 정도의 여파가 있었던 것처럼, 개발권도 분리되는 순간 기존의 부작용이 되풀이 될 수 있다는 여지를 부정할 수 없는 것이 더 큰 어려움이라 할 수 있다.

따라서, 용적률의 거래 혹은 매입제도가 우리나라에 도입되는 것을 전제로 다음의 내용을 고려할 필요가 있다고 본다.

우선, 용적률의 거래 혹은 매입이 가능한가에 대한 법리의 심도 깊은 논의가 필요하다. 이를 통해 관련 법률의 제정취지와 목적, 법률안 마련에 흔들림없는 기초가 마련돼야 한다고 본다.

둘째, 해외 사례에 대해 깊이 있는 연구를 통해 해당 사례 국가의 여건에 따른 장단점을 분석하고, 우리나라에 대한 시사점을 명확하게 도출할 필요가 있다.

셋째, 전국토를 대상으로 하는 것이 아니라, 사안별로 도입할 경우를 상정해 시범적으로 운용을 해보는 것이 필요하다. 즉, 단일 건축문화재의 개발권을 상정해 이를 매입 혹은 거래하는 경우를 상정해, 개발권 단가 산정, 개발권 규모 산정, 개발권 매도 가능지역, 개발권 매도 절차, 필요한 법적 요항의 파악 등을 행할 필요가 있다.

넷째, 용적률 매입 및 거래제의 다양화 유도를 통해 지역의 역사적·문화적·환경적 특성을 고려해 지역의 활성화 및 재생에도 연계되도록 할 필요가 있다.

즉, 국가차원에서는 전체 용적률 매입 및 거래제의 기본틀을 마련하고, 이를 통해 해당 지자체가 자신들의 여건에 맞는 용적률 매입 및 거래제도를 해당 조례 등의 제정을 통해 구성 및 작성할 수 있도록 할 필요가 있다.