부동산의 가치는 입지에 의해서 그 가치가 좌지우지 한다고 할 수 있으며 그 입지요소 중에서 으뜸은 도로이다. 이 도로에 의해서 부동산의 위상이 결정된다고 해도 과언이 아닐 것이다.

도로는 수 많은 각종 공법상에서 규율하는 정의와 성격이 다르고, 도시계획시설상의 도로와 시장·군수가 지정한 도로, 다른 도로와의 연결, 지적상의 도로와 실제도로의 차이 등 짚어봐야 할 난제가 매우 많다.

또한, 민법과 형법에서의 통행지역권, 주위토지통행권, 통행방해죄 등 도로와 관련된 복잡한 문제들이 현장에서 종종 충돌하기도 한다.

도로는 건축법, 국토계획법, 도로법, 사도법, 농어촌도로법 등 법률에 의거해 규정된 법정도로와 사도(私道), 현황도로, 통로, 임도 등 법률의 규정에 없는 비법정도로로 분류할 수 있다.

비법정도로의 정의를 정리해 보면, 사도(私道)란 소유권이 순수한 사적소유의 부지로, 개인이 자기 토지의 편익(건축)을 위해 주변토지를 구입해 해당토지에 편입시키거나 또는 사용승낙서를 득해 건축하기 위해 조성한 도로를 말한다.

사도의 형태는 대형평수의 산지 또는 농지에 대해 일부 도로를 만들면서, 소규모로 분할 등기한 후 공동소유 명의로 등기된 도로부지, 그리고 전원주택 등의 분양업자가 분양금액을 높이기 위해 공동소유의 도로를 개설해 건축허가가 났으나 도로 부분의 소유권은 최초 소유자 명의로 남아 있어서 후에, 경공매로 개인이 낙찰받아 통행료를 부과하는 경우도 발생되기도 하며, 도시지역에서 도로에 접하지 못한 막다른 골목안의 주택의 진입로인데도 소유권이 각각 다른 도로 등 여러 형태로 나타나 있다.

현황도로는 지목이 일부 또는 전부가 법정도로가 아니며 소유권이 사적소유이나 현재는 도로의 목적으로 사용되고 있는 토지로서 사실상의 도로, 관습법상의 도로다.

또한 통로는 토로개설에 따르는 절차와 관계없이 사실상 사람이 다닐 수 있는 통행로를 말하는 사적소유 통행로로서, 과거엔 지게폭 기준의 너비였다가 현재는 트랙터, 농기계나 일부 자동차의 진입폭으로 넓어져 왔고 사실상 현황도로, 관습상 도로라는 개념으로 다뤄지고 있다.

임도는 산림의 경영, 산림자원의 보호 및 관리, 산림휴양 자원의 이용 등을 목적으로 하고 산림의 공익적 기능향상, 산촌진흥, 농촌마을의 연결 등 지역사회 개발 등을 위해 산림내에 개설하는 도로로서 산지 소유자의 신청에 의해 산림청에서 보조비를 지급해 개설한다.

이같은 비법정도로는 도로 또는 통로의 역할을 수행하지만 소유권이나 용도면에서 법정도로와는 차이가 있다. 또한 법적분쟁이 자주 일어나기에 다음과 같은 개선점을 제안해 본다.

우선 우회도로 없이 유일한 통행로의 통행을 제한하는 것은 사유지라 하더라도 일방적으로 통행을 제한하는 행위를 금지하며 만약에 불가피하게 통행을 제한 할 경우에는 우회도로를 미리 확보하도록 한다.

둘째, 포장 등을 위해 시 예산이 투입된 비법정도로를 무단으로 막을 때는 지자체는 일반교통방해죄 등 형사고발할 수 있어야 하며, 지자체에서는 토지 소유주의 과도한 재산권 제약을 막기 위해 비법정도로를 매수해야 한다.

셋째, 시 예산이 투입되는 마을안길 포장사업은 사유지가 기부체납되지 않으면 대상에서 제외하되, 우선적으로 매수하도록 예산배정토록 한다.

넷째, 농로는 개인의 권리주장이 강한 추세인바, 마을 진입로 개설은 현실적으로 사적자치 또는 민법 제220조에 따른 민사조정(소송)에 의존하는 경우가 많은데, 농로의 규모나 형태에 지자체의 장이 공적인 조정 및 개입이 필요하다고 본다.

다섯째, 유상의 토지사용 승낙서와 관련해 최근 토지 소유자와 사용자간에 분쟁이 빈번하고 있는데, 지자체에서는 사도개설 시 토지사용승낙서 제출로 타인의 무료사용 조건을 부여해야 한다. 위에 제안한 개선점을 적극 활용해 법으로 비법정도로가 주민들 간의 다툼을 줄이고, 합리적·실용적인 도로가 되기를 기대해 본다. /구효서 전 광주시의원·동원대학 부동산컨설팅과 외래교수