양도세 면제
1세대 1주택 9억원·85㎡ 이하
저렴한 지방 중대형 혜택 ‘사각’
면적기준 없애면 전국 98% 수혜
6억원이하+면적 기준無 93%

취득세 면제
6억원·85㎡이하 주택매입 기준
생애최초 전국 545만가구 수혜
3억원 이하·면적 기준 없애면
전국 70% 대상… 수도권 감소

4.1 부동산 종합 대책의 양도세 면제와 취득세 면제 대상을 두고 형평성 논란이 뜨겁다. 향후 5년간 양도세를 면제 받기 위해선 1세대 1주택자가 보유한 ‘9억원이하·전용면적 85㎡ 이하’의 주택을 매입해야 한다.

취득세는 부부합산 소득 6천만원 이하인 가구가 ‘생애 처음으로 6억원 이하·전용면적 85㎡ 이하’의 주택을 매입할 경우 면제된다.

그러나 면적과 가격 기준이 동시에 적용되다 보니 이에 따른 형평성 논란이 나오고 있다.

집값은 싸고 면적은 넓은 수도권이나 지방의 중대형 주택은 이번 대책에서 사각지대에 놓여 있다. 하지만 서울의 소형 주택은 상대적으로 가격이 비싸지만 면적은 작아 수혜 대상이 된다.

이에 면적과 집값 기준을 두고 4월 임시국회의 여야 조정 의견이 높아지고 있다.
 

◇ 형평성 논란, 왜?

서울 강남구의 A아파트는 3.3㎡당 3천만원으로 한 채당 집값이 8억1천500만원이지만 전용면적 85㎡이하 주택으로 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다.

반면 용인시 B아파트는 3.3㎡당 1천만원 미만으로 한 채당 집값이 3억5천600만원이지만 전용면적 100㎡형으로 양도세 감면을 받을 수 없다.

지난 1일 발표된 양도소득세 한시 감면 기준은 9억원 이하의 전용면적 85㎡이하 주택이 대상이다.

물론 1세대 1주택자가 보유한 매물의 기준이 있지만 단순 재고물량 기준으로 계산하면 전국 557만6천864가구가 수혜 예상 물량이다. 재고물량 대비 80%를 차지한다.

이번 양도세 감면은 하우스푸어를 지원하고 주택거래를 활성화 하기 위한 방안이다. 물론 집값이 올라야 혜택을 받을 수 있는 게 양도세지만 집값이 상대적으로 저렴한 지역의 중대형 주택은 양도세 면제 대상 조차 되지 못하면서 형평성이 어긋난다는 불만이 나오고 있다.

중대형 주택을 팔고 소형주택으로 옮겨가기를 희망하는 수요자 입장에선 이번 대책의 수혜를 받지 못해 여전히 주택을 팔기가 녹록지 않다.

◇ 양도세 면제, 9억원 이하 주택 VS 6억원 이하 주택

이에 양도세 면제 범위에 대한 수정 의견이 나오고 있다. 우선 면적 기준을 없애자는 의견이 높다. 9억원 이하의 금액 기준을 그대로 적용하면서 면적기준을 없앨 경우 전국 재고물량 대비 98%가 수혜대상이 될 수 있다. 기존 80%에서 18%p 늘어나게 된다. 서울, 경기, 부산의 일부를 제외한 전국 아파트가 수혜 대상이 될 수 있다.

다음 면적기준은 없애고 가격 선을 낮추자는 의견이다. 면적 제한 없이 6억원으로 금액을 낮출 경우 전국 아파트 93%가 양도세 감면 대상이 된다. 4.1대책의 기준과 비교해 13%p 수혜 대상이 늘어나게 된다.

◇ 취득세 면제, 6억 이하·전용면적85㎡이하 VS 3억원 이하 주택

지난 1일 발표된 생애최초 취득세 감면 기준은 6억원 이하의 전용면적 85㎡이하 주택이다. 생애최초 주택 구입 시 취득세 100% 면제를 받을 수 있는 아파트는 전국 545만4천38가구로 전국 재고물량 대비 78% 수준이다.

도시 별로는 △경기 153만2천114가구 △서울 83만693가구 △부산 41만6천83가구 △인천 38만2천365가구 △경남 35만4천138가구 △대구 30만9천975가구 등이 해당된다.

반면 면적기준을 없애고 금액을 3억원 이하로 가격 기준을 낮출 경우, 전국 아파트의 70%인 491만2천857가구가 취득세 면제 대상이 된다.

△경기 128만1천788가구 △부산 42만2천811가구 △인천 37만7천765가구 △경남 36만1천605가구 △대구 36만 974가구 △서울 30만3천166가구 등이다.

서울, 경기, 울산을 제외한 전국에서 수혜물량이 모두 늘어나게 된다. 하지만 서울(52만7천527가구), 경기(25만326가구), 울산(1천853가구)은 수혜 물량이 줄어들게 된다.

◇ 형평성 조율에 따라 국회 논의 과정에서 취득세, 양도세 면제 기준 변경될 수 있어

지난 8일 서승환 국토교통부 장관이 4.1부동산 대책에서 형평성 논란이 일고 있는 양도세면제 대상과 관련해 조정 가능성을 내 비쳤다.

또 시행일을 법안의 상임위 통과일로 정함에 따라 그 동안 거래절벽을 우려하는 의견도 목소리가 높아 양도세와 생애최초 주택구입자의 취득세 면제시점도 조정이 불가능한 것은 아니라고 밝혔다.

김은선 부동산114 시장분석팀 대리는 “지난 8일 시작된 임시국회의 행보에 수요자들의 관심이 집중되고 있다”며 “내 집 마련을 계획한 수요자들은 향후 변경될 수 있는 면제 기준을 주시하면서 성급한 판단보다는 조금 더 지켜보는 지혜가 필요하다”고 말했다.

<자료제공=부동산114>