용인에서 3억원짜리 아파트를 보유한 A씨는 집을 담보로 대출 5천만원에 전세 1억8천만원을 주고 있고, 매각하면 7천여만원의 돈만 수중에 들어온다.

매년 재산세는 물론, 매월 부과되는 관리비 장기수선충담금도 임차인을 대신해서 전세만기시점에 임차인에게 내줘야 한다.

반면, 강남에서 6억원의 전세금을 전세대출없이 본인돈으로만 살고 있는 B씨는 재산세는커녕 매월 관리비에서 집주인이 부담하는 장기수선충당금을 2년동안 계산해서 전세만기시점에 돌려받는다.

C씨는 수원에서 시세 3억5천만원의 아파트에 대출 1억원, 전세금 1억5천만원에 살다가 최근 만기돼 집주인이 대출 5천만원을 갚는 조건으로 전세금을 1억원 올려달라고 해 전세대출을 받아 재계약했다.

기존 전세금 1억5천만원 중 5천만원 역시 회사에서 저리이긴 하지만 대출로 메꾼 상태로, 총 전세대출금액은 전세금 2억5천만원 중 1억5천만원이나 된다. 순수 자산은 1억원정도에 불과한 것이다.

A씨와 B씨, C씨 중 과연 누가 정부에 세금을 내는것이 타당할까?

A씨는 보유세라는 명목으로 오로지 주택을 보유하고 있다는 이유만으로 매매가격하락 위험을 감수하면서 재산세에 임차인이 거주하는 아파트관리비 일부항목 대납도 모자라 집값하락과 금리하락까지 집주인 본인을 도와주니(?) 집을 추가로 매수하고자 하는 생각보다는 어떻게 하면 집을 처분할까를 먼저 생각하게 될 것이다. C씨는 서민으로 전세폭등기 피해자로 분류된다. 매월 전세대출 이자로만 수십만원이 지출되기 때문에 말이 전세지 사실상 반전세나 다름없는 처지다. 반면, B씨는 주택시장 침체기의 최대 수혜자이자 가장 현명한 투자자로 칭송받는 처지가 되기도 한다.

내돈을 리스크없이 집주인에게 맡기고, 집을 마음대로 사용하면서도 6억원 순자산에 대한 세금은 한푼도 내지않는 투자고수로 불릴만한 입장에 서있기 때문이다.

전세가격이 폭등하면서 매매거래 절벽과 집값 하락으로 울상을 짓고 있는 집주인들과 마찬가지로, 전세거주자들도 전세금 폭등으로 신음하고 있기는 마찬가지다. 전셋값 폭등과 매매거래 절벽은 모두 실효성이 적거나 현실에 맞지 않는 정책적인 요인이 크게 작용한다.

전셋값 폭등의 이면에는 집값 하락이라는 동전의 양면과도 같은 요인이 도사리고 있기 때문에 이제는 정부도 뭔가 특단의 대책을 내놓아야 할 때다.

여유자금이 있는 중산층들이 고액 전세대신 주택을 구입해 전세수요를 줄이는 동시에 주택거래가 늘어나면서 주택가격이 최소한 물가상승률과 보유세만큼을 합한 정도 이상으로는 올라줘야 하는 상황으로 정책을 맞춰야 한다. 아울러 5억원 이상 고액전세로 거주하는 전세입자들에게는 집주인이 내는 재산세정도만큼의 소위 전세금 보유세정도는 내게함으로써 적어도 중산층 주택구매력이 충분한 사람들의 주거 무임승차를 어느정도 차단하는 장치는 해야 한다.

전셋값 폭등과 거래절벽으로 대변되는 주택시장 침체는 왜곡된 정책과 실효성이 떨어지는 정책적인 부분이 큰 비중을 차지하고 있다. 가급적 빠른 시일내에 다주택자 양도세 중과제도는 전격적으로 시장에서 퇴출시키고, 다주택자들을 죄악시하는 불합리한 풍토부터 바뀌어야 전셋값 폭등과 집값 하락이라는 두 개의 질병을 치료하는 응급조치가 될 것으로 본다.

<자료제공=모네타(http://www.moneta.co.kr) 상담방법모네타 → 재테크칼럼>

김부성 부동산富테크연구소장