부동산 임대사업자라면 간주임대료를 들어봤을 것이다.

간주임대료란, 임대부동산의 임대보증금에 대해 연 3.4%의 수익이 발생하는 것으로 계산해서 부가가치세 및 소득세를 부과하는 것이다.

따라서 임대료만 임대수익으로 처리되는 줄 알았다가는 낭패를 볼 수 있다.

간이과세자의 경우, 연간 매출액이 2천400만원 미만이면 부가가치세를 납부하지 않아도 된다.

이러한 내용을 알고 있는 사업자가 간이과세사업자로 사업자등록을 하고 보증금 1억원에 월세로 199만원을 받는다면, 월세에 따른 연간 임대료수입은 2천388만원이므로, 부가가치세는 납부하지 않아도 된다고 판단할 수 있다.

하지만 부가가치세의 과세표준에는 간주임대료가 포함되고, 보증금 1억원에 대한 간주임대료는 340만원이 되므로 연간 매출액은 2천728만원이 된다.

부동산임대업의 부가율은 30%이므로, 이 사업자는 수입금액의 10%에 30%를 곱한 금액인 약 82만원을 부가가치세로 납부해야 한다.

결국, 월세수입 2천388만원에서 부가가치세 82만원을 제외한 2천306만원이 수입이다.

위와 같은 상황에서 일반과세자로 신고했다면 어떻게 될까?

일반과세자라면, 월세 199만원에 부가가치세 약 20만원을 합산해 매월 약 219만원을 받게된다.

부가가치세는 세입자로부터 받아서 납부하는 것이므로, 사업자의 지출이 아니다.

1년으로 살펴보면, 월세 2천388만원이 순수한 수입이되고, 간주임대료 340만원에 대해서 10%인 34만원을 부가가치세로 부담해야 한다.

결국, 2천354만원이 수입이다.

즉, 간이과세자보다 순수입이 커지게 되는 것이다.

한편, 소득세법은 부가가치세법과 약간 다른 규정을 가지고 있다.

소득세법에서는 주택임대사업자의 경우, 3주택이상을 소유하고 임대보증금의 합계가 3억원을 넘는 경우에만 간주임대료를 수입금액에 합산하도록 하고 있다.

반면, 주택외의 부동산을 임대하는 경우는 임대보증금에서 임대용부동산의 건설비를 차감한 금액에 3.4%를 곱한 금액을 수입금액으로 하도록 정하고 있다.

따라서 임대보증금이 건설비보다 큰 경우는 많지 않으므로, 총수입금액에 가산하는 임대보증금은 미미하다고 볼 수 있다.

▶前.미래회계법인 근무

▶前.삼정회계법인 근무

▶現.다원세무회계 대표