우리나라는 OECD국가 중에서 임대차 관계의 사회적 관리가 가장 잘 안 되는 나라에 속한다. 임대차 시장이 블랙마켓같이 방치되어 있다는 뜻이다. 가령, 9억짜리 전세를 놓으면, 이자율 3%만 잡아도 한 달에 225만원의 수입이 생기지만, 집주인은 세금 한 푼 안 낸다. 이렇다 보니 현 임대차 시장에선 임대인의 재산권만 행사되고 세입자들의 주거권은 제대로 보호받지 못하고 있다. 전세난이 지난 6년간 계속되는 것은 한국 특유의 임대차 시장 후진성과 무관치 않다. 임대차 시장의 선진화는 전세 문제 해결은 물론, 한국경제의 선진화(부동산경제 의존탈피)를 위해서도 반드시 필요하다.

특히 임대소득 과세는 조세정의 차원에서뿐만 아니라 재산권자인 집주인에 맞서 주거권자인 세입자의 권리 보호와 안정화를 위해 반드시 실시되어야 한다. 전·월세에 대한 과세는 그래서 ‘비정상의 정상화’의 대표정책이다. 이럼에도 현 정부는 부동산 시장침체가 ‘전·월세 소득에 대한 과세도입“(지난 2월 발표) 때문에 생긴 것으로 보고 당초 방침을 대폭 후퇴시키려 한다. 2천만원 이하 월세수입에 대한 분리과세 적용을 당초 2년에서 3년간 유예하고, 3주택 이상 월세 주택자에 대해서도 분리과세를 하려 한다. 또한 전세 중 가장 많은 2주택자의 전세소득에 대한 과세는 아예 없는 것으로 할 참이다. 지금은 3주택 이상의 전세 주택자에게만 전세소득 과세가 부과되지만 실제 내는 이가 얼마 안 된다.

임대과세 방침을 후퇴시키고자 하는 두 가지 이유, 즉 시장침체와 전세시장 불안은 근거가 없거나 일방적 판단에 의한 것이다. 우선 전·월세 소득에 대한 과세방침이 시장침체를 불러왔다는 것은 사실과 다르다. 침체의 근거로 거래량 위축을 꼽고 있다. 2013년의 주택거래량은 85만 건으로 글로벌 위기 전인 2007년 87만건 수준으로 거의 회복되었고, 올 들어서도 계속 늘다가 4월 이후 약간 줄어들고 있지만, 작년 동기에 비해 여전히 늘어난 상태다. 국토부가 발표한 4월 주택 거래량은 9만2천691건으로, 지난해 같은 기간 대비 16.6% 증가했고 5년 평균 대비로도 21% 늘었다. 한편 임대과세 부담 때문에 다주택자들의 구매심리가 위축되었다는 것도 근거가 빈약하다. 특히 2주택자의 전세소득 과세가 다주택자들의 주택 거래 관망세를 불러왔다는 것은 지나친 해석이다. 전세소득은 간주임대료를 산정해 소득으로 추정하기 때문에 4억원 이하 전세보증금은 세금 자체가 없다. 4억원 이상 보증금을 받는 전세아파트는 전체 아파트 전세 가구의 5.5%에 불과하다. 분리과세가 적용되면, 전세금 9억원인 경우도 다른 소득이 없을 땐 한달에 2천53원의 세금을 내면 된다.

따라서 과세부담을 피하기 위해 집주인이 월세를 전세로 돌려 전세난을 가중시킬 것이라는 지적도 옳지 않다. 전세소득 과세는 월세와 형평성을 맞추기 위한 것이다. 정부가 도입하고자 하는 월세 소득에 대한 분리과세는 2주택자에 대한 과세(월세 소득 2천만원 이하)와 더불어 세입자의 소득공제를 확대 실시와 병행한다. 전세와 월세 소득에 대한 과세를 동시에 실시하면, 그 어느 한쪽으로 쏠리는 현상이 쉽게 나타날 수 없다. 집주인이나 세입자는 각자의 조건에 맞는 임대방식을 선택할 것이고, 여기에 보완적인 조치(예, 임대차등록제, 공정임대료제 등)가 결부되면 임대차관계의 안정화도 가져오게 된다.

매매중심의 부동산시장을 옛날과 같이 활성화시키는 것은 불가능하고, 또한 바람직하지도 않다. 매매거래의 안정화는 시장에 맡기고, 정부의 정책 몫은 시장에서 배제된, 전체 가구의 50∼60%를 차지하는 무주택 임차가구를 위한 주거안정을 도모하는 일이다. 방치된 임대차 시장의 정상화는 임대차 거래를 법과 제도의 테두리 내로 끌어들이는 것, 그 중에서도 임대 과세의 정상화로부터 시작되어야 한다. 전·월세 소득 과세의 정상화는 어떤 경우도 후퇴되어선 아니 된다. 후퇴된다면, 주택부동산정책 당국이 여전히 부동산 토건세력에 의해 포획되어 있다는 이유 이외엔 설명할 길이 없다.