전세든 월세든 주택의 임차인이 계약기간이 끝나 이사를 가려고 할 때에 새로 이사갈 집의 소유주에게 지급할 보증금 또는 새로 산 집의 매도인에게 지급할 매매대금 잔금은 대부분의 경우 원래 살던 집의 소유주로부터 반환받는 보증금으로 상당 금액을 지급받게 된다.

그런데, 살던 집의 소유주가 이런저런 이유로 보증금을 반환해 주지 못하는 경우가 종종 생긴다.

이럴 경우 그 임차인은 새로 이사갈 집의 소유주에게 보증금이든 매매대금 잔금이든 돈을 지급해야 하지만 살던 집의 소유주로부터는 보증금을 제때에 돌려받지 못해 어디서든 따로 모자라는 금액만큼 몫돈을 구해야 하는 참으로 난감한 지경에 빠지게 된다.

또 하나 더 중요한 난감한 문제가 있다.

임차인이 보증금 반환을 보장받기 위해서는 임차인이 (i) 그 집을 인도받아 살고 있고, (ii) 그 집 주소로 전입신고를 함으로써 주민등록을 마치고 (iii) 임대차계약서에 확정일자를 받아놓아야 한다.

이 점은 많은 사람들이 알고 있을 것이다.

하지만, 형편상 새 집으로 이사를 갈 수밖에 없는 상황이라면 ‘그 집을 인도받아 살고 있어야 한다’는 조건을 충족시키지 못해 보증금 반환을 보장받는 대항력을 잃게 될 수 있다(‘대항력’이라는 것은 추후 해당 집이 경매되는 경우 대항력 취득 시점 이후로는 그 경락대금으로부터 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리이다).

물론 보증금을 반환받지 못하면 살던 집을 비워주지 않아도 되지만, 임차인이 이사를 꼭 가야 한다면 대항력을 잃을 수 있어 나중에라도 보증금을 회수할 수 있을지 불안할 수밖에 없다.

그런 경우 주택임대차보호법상의 임차권등기명령제도가 유용하다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

법원으로부터 임차권등기명령을 받아 그에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 새 집으로 이사해 그 전에 살던 집에서 살지 않게 되더라도 임차인은 가지고 있던 대항력을 그대로 유지하게 된다.

임대차계약기간이 끝나 새 집으로 이사가야 하는데 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우 어떻게 해야 하는지를 정리해 보자.

임차인은 (i) 우선 집주인에게 보증금 반환요구를 하고, 보증금을 반환하지 않으면 그대로 그 집에서 살아도 되고, (ii) 꼭 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마쳐 대항력을 유지해 놓고 이사하고, (iii) 그 후에도 계속 소유주가 보증금을 반환하지 않으면 결국 소송을 통해 보증금반환을 구해야 한다.