투자목적으로 오피스텔을 소유하고 있는 사람들이 많은데, 오피스텔을 사업용으로 사용하는 경우와 주거용으로 사용하는 경우의 차이를 반드시 알고 있어야 한다.

먼저, 부가가치세 문제이다.

오피스텔은 기본적으로 사업용 건물로 보기 때문에 오피스텔을 취득하는 사람은, 취득 시 건물가격의 10%인 부가가치세를 부담해야 한다. 따라서, 대부분의 취득자들은 오피스텔에 사업자 등록을 하고, 오피스텔 취득 시 부담한 부가가치세를 환급 받는다. 부가가치세를 환급받는다는 것은 오피스텔을 사업용으로 사용하겠다는 의미이므로, 취득 후, 오피스텔을 사업용으로 직접 사용하거나, 사업용으로 임대하면 문제가 없다. 하지만, 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우는 문제가 발생한다. 주택의 임대용역은 부가가치세법상 면세거래이므로, 면세공급과 관련된 매입세액은 공제대상이 아니기 때문이다. 따라서, 주거용으로 임대하고 있다면, 취득 시 환급 받은 부가가치세를 다시 납부해야 한다.

다음은 양도소득세 문제이다.

본인이 주거용으로 거주하는 주택이 있고, 투자목적으로 오피스텔을 추가로 매입한 경우가 문제가 된다. 오피스텔을 사업용으로 사용하면, 주택 1채와 사업용 건물 1채가 되지만, 오피스텔을 주거용으로 사용하면, 2주택자가 된다. 오피스텔을 사업용으로 사용한다면, 본인 주택을 양도할 때는 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 있으며, 오피스텔을 양도할 때는 양도소득세를 부담해야 한다. 반면에, 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면, 2주택자 이므로, 주택과 오피스텔 중 먼저 양도하는 건물은 양도소득세를 부담해야 한다. 보통, 오피스텔을 무시하고, 주택이 한 채이므로, 본인은 1세대1주택자라고 막연히 생각하고 있다가 낭패를 보는 경우가 많이 발생한다.

건물주들은 이런 문제를 피하기 위해, 오피스텔이 공실인 것처럼 매출이 없는 것으로 부가가치세신고를 하고, 세입자에게 주민등록을 하지 말 것을 요구하는 등의 문제가 발생하게 된다. 오피스텔 세입자들이 월세소득공제를 신청하거나, 세무조사관이 현장조사를 하게 된다면, 오피스텔이 사업용으로 사용되었다고 계속 주장하기는 어려울 것이다. 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다면, 환급 받았던 매입세액을 납부하고, 주택 양도 시 양도소득세가 부과될 수 있다는 점을 미리 알고, 절세전략을 세우는 것이 더 적절할 것으로 보인다.