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토지를 서로 교환해도 양도소득세 과세 훗날 양도 대비 실거래가액 인정 받아야

곽영수의 세금산책-교환한 토지의 교환가액

 

토지를 서로 교환한 경우, 세법에서는 교환도 토지의 양도로 봐 양도 소득세를 과세한다. 이 때 토지의 양도가액을 어떻게 산정해야 하는지 살펴보도록 하자.

양도 신고가액은 실제 거래가액으로 해야 한다. 교환의 경우도 예외일 수 없으므로 실제 거래가액으로 양도소득세를 산출해야 하는데, 교환의 특성상 실지거래가액을 산정하는 것은 쉽지 않다.

국세청 해석에 따르면 교환계약서상에 기재된 금액을 실지거래가액으로 보되, 그 가액을 입증할 만한 장부, 영수증 등 서류가 없거나 매매사례 가액 등에 비춰 거짓임이 명백하다면 교환계약서에 기재된 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 해석하고 있다.

대법원 판례에 따르면 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의해 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정해 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 봐야 한다.

따라서 시가감정 없이 임의로 정한 가액은 시가로 인정받기 어렵다고 봐야 할 것이다.

실제거래가액을 확인할 수 없는 경우, 세법에서는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사해 결정 또는 경정할 수 있다고 정하고 있다.

토지는 위치, 모양, 주변여건 등에 따라 가치가 급격하게 달라지는 경우가 많으므로 현저하게 유사한 토지의 매매사례가액이 있지 않는 한, 매매사례가액을 적용하는 것은 어렵기 때문에 실무적으로는 개별공시지가를 교환가액으로 봐 양도소득세를 신고한다.

하지만 현재 교환대상 토지가 자경감면 등과 같은 양도소득세 감면을 받을 수 있거나 교환으로 취득한 토지의 가격이 많이 올라갈 것으로 예상된다면 향후 양도할 때를 대비해 교환당시에 감정을 통해 적극적으로 실제 거래가액을 인정받는 절세전략이 필요하다.