2020년 6월 17일, 문재인 정부의 21번째 부동산 대책인 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하였다. 대책의 주요내용은 토지거래허가구역 지정 등 과열된 주택시장 지역에 대한 규제와 주택매입 및 전세 대출 규제, 투기과역지구에서의 2년 이상 거주자에 대한 조합원 분양 자격부여, 법인 및 임대사업자에 대한 규제, 종부세율 인상 등 조세 부담을 높이는 것이다.

고강도 정책을 내놓음으로써 주택가격 인하와 주택투기를 원천 봉쇄하고자 하는 정부의 강력한 의지를 보여주었다. 정부의 강력한 대책에도 불구하고 주택시장의 불안정이 해소되지 않는다면 다시 주택의 공급 정책을 추가하고, 더 강력한 조세강화도 추가적으로 시행할 것이라고 예고하고 있다. 이와 같은 강력한 주택규제로 수도권을 중심으로 하는 주택시장은 크게 위축될 것이다. 그럼에도 주택시장이 안정될지는 여전히 회의적이다.

문재인 정부는 물론 역대 우리나라 주택정책을 추진하는 방법에는 두드러지는 특징이 있다. 주택 공급을 확대하는 정책도, 수요를 감소시키려는 정책도 군사작전과 유사하게 전격적인 대책으로 발표하곤 하는 것이다. 그 내용에는 공간과 대상을 특정하여 개발과 규제를 반복하는 것이다. 최근에는 과거보다 더 세밀하게 장소와 대상을 한정하여 규제하는 경향을 보이고 있다. 이름하여 ‘핀셋’ 규제다. 군사작전을 방불케 하는 정책추진의 전제는 강력한 무기, 그리고 비밀과 보안유지이다. 주택을 개발하거나 규제에 대한 강력한 내용이 사전에 공개되면 정책효과가 반감되니 전격적으로 발표할 때 까지 보안유지는 필수이다.

그래서 정부가 ‘대책’을 발표할 때마다 언론은 대서특필하고, 시장은 혼란에 빠지고, 국민은 심리적 충격을 받는다. 단기적으로는 충분히 정책효과를 얻는 유효한 방법이 아닐 수 없다. 그런데 이와 같은 주택정책 추진은 우리사회에 ‘정보의 비대칭’을 유발시켜 부정적 파급효과를 초래한다. 비밀과 보안유지를 바탕으로 하는 ‘전격적 정책’ 자체가 그 정보를 알고 있는 자와 모르는 자로 나누는 것이다. 정보를 가진 자는 수혜를 얻고, 정보에 뒤처진 자는 항상 손해를 보는 것이다. 더욱이 이 정책의 대상자체가 그 정보를 모르는 보통사람들이니 사회전체에 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. 이 차별적 정보의 비대칭이 주택시장에서 투기와 불로소득의 근본원인이라 할 수 있다.

투기과열지구 지정과 같이 주택시장을 공간적 범위로 구분하여 규제하는 것도 장소적 차별 속성이 있다. 주택규제가 심한지역보다 그렇지 않은 지역이 투자효과가 더 좋으니 정부가 규제정책을 추진할 때마다 시장은 규제가 덜한 지역으로 이동한다. 주택규제의 장소적 차별이 존재하는 한 풍선효과는 항상 존재할 수밖에 없다. 그러니 이러한 정책도 주택시장의 불안정을 초래하는 원인으로 작용한다. 또 다른 정책으로 주택가격의 하락이나 상승폭을 자연스럽게 줄이고자 주택을 매입하거나 투자하는 사람을 규제한다. 대출규제, 보유세 및 거래세 부담을 강화하는 정책도 포함된다. 그런데 여기에도 함정이 있다. 이미 매력적인 주택의 자산가치가 존재하기 때문에 주택매입이나 투자가 허용되거나 자유로운 사람들은 상대적으로 더 큰 횡재를 얻게 된다. 정부에서 경쟁자를 제거해 주었으니 안정적으로 불로소득을 얻게 되는 악순환이 반복되는 것이다.

정책당국자는 주택시장이 과열된 곳과 그렇지 않은 곳을 구분하여 다른 곳은 다르게 차별적 정책을 펼치는 것이 효율적이고 공정한 것이라고 할 것이다. 분명히 주택시장을 한편으로는 차별적으로 다루고, 한편으로는 동등하게 다루는 것이 정부의 역할일 것이다. 그런데 정부 정책에 대한 정보의 비대칭이 강하면 강할수록, 규제가 강하면 강할수록 누군가에게는 불로소득과 횡재가 더 커진다는 것이다. 그리고 이러한 과정이 반복되면서 주택가격이 천정부지로 상승한 것이다. 이제 군사작전과 같은 정부정책 추진 방법을 전환할 필요가 있어 보인다.