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전세보증 문턱 높아진다...5월부터 전세가율 90% 적용

-HF·SGI서도 가입...SGI, 보험료 가장 높아
-국토부, "무자본 갭투자 원천 차단 기대"
-업계, 전세퇴거대출 한시적으로 완화해야


정부가 전세사기 예방대책에 따라 오는 5월부터 전세금 반환보증 보험 가입대상의 전세가율을 100%에서 90%로 낮고 취급기관도 세군데로 늘린다. 시세 100%까지 가입 가능한 전세금 반환보증 제도가 전세사기꾼들의 무자본 갭투자의 수단으로 악용돼 왔다는 판단에서다.

 

7일 국토교통부 등에 따르면 정부는 전세가율을 90%로 조정하는 방안을 주택도시보증공사 상품뿐 아니라 HF(주택금융공사), SGI(서울보증보험) 상품에도 동일하게 적용할 계획이다. 현행 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 선순위채권(집주인의 주담대 등)과 임대 보증금액의 합이 주택가격의 100%인 경우까지 가입을 허용한다.

 

전문가들은 HUG, HF, SGI 등 보증보험을 취급하는 3개 기관에 따라 보증금액과 한도, 보증료율 등에서 차이가 있기 때문에 본인에게 맞는 상품에 가입하기를 조언한다. 전세금 보증보험은 기관마다 상품의 이름을 조금씩 달리하고 있지만, 전세 기간이 끝난 후 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 집주인을 대신해 세입자에게 전세 보증금을 반환해 주는 상품을 말한다.

 

최대 보증금액을 살펴 보면 해당 보험에서 점유율 90% 이상을 차지하는 HUG는 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하의 전셋집만 가입할 수 있다. 해당 범위 내에서 보증금만큼 가입할 수 있지만, 주택가격에서 선순위채권을 뺀 금액보다 적은 범위 내에서 보장받을 수 있다.

 

HF 역시 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하의 집에 가입하 수 있는데 HF에서 전세자금대출을 받는 경우만 이 상품에 가입할 수있다. 이는 전체에서 점유율이 2%가량에 그치는 이유기도 하다. 

 

SGI의 경우 아파트는 보증금액에 제한이 없고, 일반주택은 10억 원 이내에서 가능하다. 그만큼 보증료율, 즉 보험료가 아파트 기준 연 0.192%로 가장 높다. HUG는 최대 0.128%고, HF는 0.04%로 가장 낮다.

 

가입시기에도 차이가 있다. HUG는 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청해야 한다. HF는 가입기간이 전세 계약기간의 4분의 1이 경과하기 전까지다. SGI는 계약개시일로부터 10개월 이내 가입해야 한다. 보증대상에도 약간의 차이가 있는데 아파트·단독·다중·다가구·다세대·연립아파트·주거용오피스텔은 세 기관 모두 가입이 가능하지만, 노인복지주택은 HUG와 HF에만 가입할 수 있다. 도시형생활주택은 SGI와 HF에 가입할 수 있고, HUG의 가입대상에선 제외된다.

 

또 임차인에겐 가입조건이 따로 필요없지만 집주인이 법인이라면 HUG, HF에서만 가입할 수 있다. 특히 이 법인은 4대보험 가입을 완비하고 세금 체납이 없어야 한다.

 

정부는 이번 조치로 악성 집주인의 무자본 갭투자를 원천적으로 차단할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 권혁진 국토부 주택토시실장은 "이번 대책의 핵심은 100원짜리 주택을 90원에 전세 계약을 하면 적어도 10원만큼은 임대인(집주인)이 자기자본을 투입해야 한다는 것"이라며 "10원만큼을 자본자본을 투입하게 하면 무자본 갭투자가 1000채까지 반복되는 일은 있을 수 없을 것"이라고 말했다.

 

부동산 업계 관계자는 "매매 가격 하락과 더불어 전세 가격도 동반하락할 경우, 임대인이 전세퇴거대출을 받을 수 있는 한도도 적어져서 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있다"며 "세입자들의 순조로운 주거 이동과 부동산 시장의 연착륙을 위해서 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하는 것도 하나의 방안"이라고 조언했다.

 

[ 경기신문 = 백성진 기자 ]









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