전국 정비사업장에서 신탁방식의 인기가 시들해지고 있지만, 1기 신도시 재건축의 중심축인 경기 성남시 분당구는 여전히 신탁방식에 무게를 두는 모습이다. 고금리와 건설경기 침체, 신탁사 재무건전성 우려 등으로 조합 방식으로 선회하는 지역이 늘고 있는 상황과는 대조적인 흐름이다.

9일 정비업계에 따르면 최근 서울 양천구 목동신시가지 7단지는 신탁방식에서 조합방식으로 사업 추진 방식을 바꿨다. 당초 코람코자산신탁과 업무협약(MOU)을 맺고 신탁방식 재건축을 추진했지만, 지난해 10월 이후 신탁사 참여에 대한 기대가 무뎌졌고, 결국 올해 2월 주민 투표를 통해 조합방식으로 전환을 결정했다. 인근 6단지 역시 신탁방식을 검토했으나 조합방식으로 확정하고 조합 설립을 준비 중이다.

이처럼 전국적으로 조합방식 선호가 확산되는 가운데 분당 지역은 예외적이다. 앞서 까치마을1·2단지와 하얀마을5단지 통합재건축 준비위원회는 교보자산신탁과 업무협약을 체결했으며, 우성·현대아파트, 한양·삼성한신, 이매촌 삼성·삼환, 양지마을 등도 잇따라 예비신탁사 선정에 나섰다. 양지마을 재건축 조합 관계자는 “신탁방식으로 사업을 일관되게 추진하고 있으며, 변경 계획은 없다”고 밝혔다.

이 같은 분당의 행보 배경에는 ‘1기 신도시 특별법’이 자리 잡고 있다. 선도지구로 선정되기 위해서는 사업 실현 가능성 항목에서 높은 점수를 받아야 하는데, 신탁사 또는 공공기관의 참여가 가점 요인으로 작용한다. 신탁방식은 조합 설립 없이도 사업비 조달, 시공사 선정, 분양까지 신탁사가 주도해 절차 간소화와 투명성이 높다는 평가를 받고 있다.

하지만 신탁방식에 대한 회의론도 만만치 않다. 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 잇따르고 고금리가 장기화되면서, 신탁사들이 책임준공 구조하에서 공사비 부담을 떠안는 사례가 늘었다. 지난해 4분기 국내 14개 신탁사들은 4055억 원의 순손실을 기록했다.

여기에 오는 7월부터 시행되는 ‘신탁업 감독규정 개정안’은 신탁사의 토지신탁 취급 한도를 자기자본 100% 이내로 제한해, 자본력이 약한 신탁사들의 사업 참여에 제동이 걸릴 전망이다. 특히 사업비와 이주비 대출까지 포함될 경우, 일부 신탁사는 사실상 사업 추진이 어려워질 수도 있다.

그럼에도 불구하고 분당은 신탁방식을 굳건히 고수하고 있다. 한 재건축 추진위 관계자는 “신탁방식이 사업 안정성과 절차 투명성에서 여전히 장점이 많다고 판단하고 있다”며 “사업성 악화에도 불구하고 조합방식이 반드시 대안이 되리란 보장은 없다”고 말했다.

정비업계는 분당이 사실상 신탁방식 정비사업의 ‘최후 보루’가 될 수 있다고 본다. 업계 한 관계자는 “제도적 인센티브와 속도, 효율성에서 분당은 신탁방식에 기대를 걸고 있다”며 “분당의 성공 여부가 향후 신탁방식의 존립 여부를 좌우할 것”이라고 밝혔다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]