정부가 지난달 말 발표한 ‘6·27 가계부채 대책’과 이달부터 본격 시행한 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’가 주택시장에 예상보다 큰 충격을 주고 있다. 표면상으로는 가계부채 관리지만, 실질적으로는 실수요자의 자금줄이 사실상 차단되며 내 집 마련의 문이 닫히고 있다는 비판이 쏟아지고 있다.

가장 큰 타격을 받은 계층은 연소득 5000만~7000만 원 수준의 무주택 중산층이다. 서울 강동구에 거주하는 직장인 정유진(35) 씨는 최근 청약에 당첨됐지만 대출 문제로 계약을 포기할 처지다. 그는 “연소득이 6000만 원대고 대출 2억 5000만 원 정도가 필요했는데, 은행에서 1억 8000만 원도 어렵다고 하더군요. 전세로 돌아설 수밖에 없었다”고 토로했다.

실제 금융권에 따르면 스트레스 DSR이 적용되면서 이들 소득층의 대출 가능 금액은 30~40% 가까이 줄었다. 기존에는 실금리(연 4%대)를 기준으로 대출 한도를 계산했지만, 이제는 심사상 금리를 6% 이상으로 가정하면서 DSR 기준을 적용하고 있다. 한 시중은행 대출 담당자는 “고객 입장에서는 금리도 오르지 않았는데 갑자기 수천만 원씩 대출 한도가 깎이니 당황할 수밖에 없다”고 설명했다.

정부가 6월 27일 발표한 대출 규제는 시행일조차 하루 전날 공지되는 등 ‘기습 도입’ 형태로 시행됐다. 핵심 내용은 ▲6억 원 초과 주택담보대출 전면 금지 ▲대출 만기 30년 제한 ▲6개월 내 전입 의무화 ▲다주택자 주담대 금지 등이다. 여기에 더해 7월부터는 스트레스 금리를 적용한 DSR 3단계가 시행되며 실수요자의 대출 여력은 더욱 좁아졌다.

문제는 정책금융상품도 규제 대상에서 벗어나지 못하고 있다는 점이다. ‘청년 우대형 전세자금대출’, ‘신혼부부 전용 대출’ 등에도 스트레스 DSR이 시범 적용되기 시작했고, 하반기 중 전면 확대될 가능성이 제기된다.

경기도 광명시에서 청약에 당첨된 한 신혼부부는 “공공분양이라 대출이 넉넉히 나올 줄 알았는데, 실수요자인 우리가 가장 불리한 조건이더라”며 “이럴 거면 청약을 왜 했나 싶다”고 말했다.

실수요자가 대출 규제를 피해 상대적으로 규제가 덜한 공공분양이나 특별공급 단지로 몰리면서 청약 시장도 과열 조짐을 보이고 있다.

일부 단지에서는 경쟁률이 수십 대 1까지 치솟았고, 당첨 커트라인도 높아지고 있다. 공급 대책은 있지만, 정작 수요자가 자금 마련을 하지 못해 실제 계약으로 이어지지 못하는 경우도 발생하고 있다.

매매 수요가 줄며 서울과 수도권 전세시장도 다시 꿈틀대고 있다. KB부동산에 따르면 7월 둘째 주 기준 서울은 0.07%에서 0.09%로, 수도권은 0.03%에서 0.04%로 상승 폭이 확대됐다. 전문가들은 전세로 쏠린 수요가 다시 전세대출을 부추기면서 ‘풍선효과’로 가계부채가 증가할 수 있다고 경고한다.

시장에서는 추가 규제설도 확산되고 있다. 온라인 커뮤니티와 유튜브 채널을 중심으로 ▲전세대출 한도 3억 원 제한 ▲DSR 40% 초과 대출 금지 ▲전세대출에 스트레스 금리 적용 등의 내용이 빠르게 퍼지고 있다.

이에 대해 국토교통부는 “사실무근”이라고 해명했지만, 6·27 조치처럼 사전 예고 없이 발표 하루 만에 시행된 사례가 있어 불신은 쉽사리 가라앉지 않고 있다.

전문가들은 현재 규제가 다주택 투기 수요를 겨냥하기보다 오히려 실수요자만 옥죄고 있다고 진단한다. 김인만 부동산경제연구소장은 “청년층과 신혼부부는 시간이 지나면 소득이 증가할 가능성이 높은 계층”이라며 “DSR을 일률적으로 적용할 게 아니라 실수요자에게는 소득 상승 여력을 반영한 차등형 금융 규제가 필요하다”고 강조했다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]