‘10·15 부동산 대책’의 여파가 하루 만에 경기 전역으로 확산되고 있다. 서울 전역에 더해 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등 경기 핵심 지역이 규제지역으로 묶이면서 시장이 급속히 얼어붙었다. 인근 비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 ‘풍선효과’ 조짐도 나타나고 있다.

정부는 이번 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 시·군을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정했다. 이들 지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한되고, 시가 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능하다. 토지거래허가구역에서는 2년 실거주 의무가 부과돼 사실상 매매가 묶인다.

핵심 타격지는 수원 지역이다. 영통·장안·팔달구 등은 최근 반등세가 뚜렷했던 곳으로 규제의 직격탄을 맞았다. 수원 권선동의 한 공인중개사는 “지난주까지만 해도 거래 문의가 활발했는데 발표 이후 하루 만에 절반 이하로 줄었다”며 “매도자도 매수자도 일단 관망 중”이라고 말했다. 인계동의 또 다른 중개업소 관계자도 “대출 한도 축소로 실수요자 중심 거래가 사실상 멈췄다”고 전했다.

반면 규제를 피한 인근 지역으로 수요가 빠르게 이동하는 모습이다. 화성 동탄·용인 기흥·고양 덕양·안양 만안·부천·안산·인천 남동구 등은 대표적인 ‘대체 투자처’로 떠오르고 있다. 화성 동탄2신도시 분양대행사 관계자는 “어제 오후부터 ‘수원 규제 걸렸다던데 동탄은 괜찮냐’는 문의 전화가 쏟아졌다”며 “단기적으로 외지 투자자 유입이 늘 것 같다”고 말했다.

온라인 커뮤니티에서는 ‘규제 피해간 10억 원 이상 신축 아파트 리스트’가 빠르게 확산되고 있다. 이용자들은 “수원은 이미 막혔고, 동탄·기흥·인천 일부 신축 단지가 아직 비규제라 기회가 있다”며 실시간으로 단지별 시세와 거래 가능 여부를 공유하고 있다. 일부 게시글에서는 “규제 시행 전 계약만 하면 토허제 피할 수 있다”는 정보가 돌면서 ‘막차 계약’ 분위기도 포착된다.

전문가들은 단기적으로 거래 위축은 불가피하지만, 일부 교통·개발 호재 지역에는 제한적 풍선효과가 나타날 수 있다고 진단한다. 양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “문재인 정부 시절처럼 갭투자 중심의 풍선효과는 제한적이지만, 일부 교통·개발 호재 지역에는 단기 투자 수요가 붙을 수 있다”고 말했다.

그는 “구리, 남양주, 용인 기흥, 수원 권선 등 서울 접근성이 좋은 지역은 단기 상승 가능성이 있지만, 금리와 경기 변수에 따라 급락 리스크도 크다”고 경고했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 규제가 시장 전체로 풍선효과를 만들 가능성은 낮다”며 “시장 중심은 여전히 서울과 경기 남부권에 머물 것”이라고 진단했다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수도 “서울 전역을 묶은 것은 상징적 조치지만, 외곽 지역으로 대규모 수요 이동이 나타나긴 어려울 것”이라며 “일부 단기 매수세가 붙더라도 지속성은 낮다”고 내다봤다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]