지어봤자 미분양” 대형 건설사도 분양 감소 2~3년 후 신규주택공급 부족문제 부각될 듯

 

한국주택협회에서 72개 회원사를 대상으로 올 하반기 분양계획을 조사한 결과, 36개 회사에서 107개 단지, 9만537가구를 분양할 예정이라고 밝혔다. 이는 대형 건설업체들의 올 하반기 수도권의 주택 공급이 4만9천301가구로 올해 상반기 6만3천311가구 대비 22.1% 감소했고 작년 같은 기간의 7만8천313가구 대비 37% 수준으로 감소했으며, 2009년 9만7천775가구, 2010년 9만863가구 대비 절반수준인 것으로 감소했다.

수도권 주택시장의 침체가 깊어지면서 분양시장도 장기 침체국면으로 빠지면서 대형 건설업체마저 집 짓기를 꺼려하는 상황이 돼 버렸다. 지금 상황에서 지어도 미분양이 될 것이 뻔한데, 아무리 대형 건설회사라 해도 쉽게 집 짓기에 나설 수가 없는 상황인 것이다.

5·10 대책이 나왔지만 매수자를 위한 실질적인 대책이 빠지면서 주택거래가 살아나지 못하고 있는데 이런 분위기가 지속이 되면 하반기 신규 주택 분양시장은 당연히 얼어붙을 수 밖에 없다. 전국에서 공급 예정인 물량은 작년 11만3천846가구 대비 약 20% 감소할 것으로 예상이 되는데 수도권을 제외한 지방만 보면 주택공급량이 늘어날 것으로 조사가 됐는데, 하반기 동안 지방은 전년 대비 16% 증가한 5만1천235가구의 신규주택이 공급이 될 예정이다.

주택가격을 결정하는 것은 수요와 공급인데, 경제상황에 따라 투자심리가 위축되면서 수요가 감소하기 때문에 주택공급 감소가 당장 큰 문제가 되지는 않는다. 글로벌 경제, 내수경기 모두 침체된 상황에서 부동산시장 침체가 지속되면서 투자심리까지 꽁꽁 얼어붙으면서 수도권 부동산시장은 날개 없는 추락을 하고 있는데 경제가 완전하게 회복되면 모든 문제가 해결될 수 있지만 그렇게 완전한 회복이 안 되더라도 여러 상황에 따라 투자심리는 의외로 쉽게 반등이 가능하고 투자심리가 회복이 될 경우 수요증가로 이어지는데, 문제는 주택공급은 부동산 특성 상 시차를 두고 느리게 반영된다는 점이다.

주택공급은 통상 분양을 하고 2~3년의 시간이 필요하고 공급계획을 세우고 분양준비를 하는 기간까지 따지면 3년 이상의 시간이 필요하기 때문에 현재의 신규분양물량 감소는 3년 후 신규주택공급 감소로 이어진다는 점을 눈 여겨 봐야 한다. 이미 2009년, 2010년도 2007년, 2008년 대비 물량이 줄었는데, 이보다 더 줄어들고 있으니 이는 인구감소를 감안하더라도 공급량이 큰 폭으로 감소하고 있는 것이다. 공공물량 역시 보금자리 공급을 하더라도 LH공사 부채를 감안하면 민간공급이 뒷받침 되지 않는 한 공공물량만으로 주택공급 부족분을 메울 수는 없다.

이렇게 신규분양물량 감소가 몇 년 지속이 되면 2~3년 후부터 신규주택공급 부족문제가 몇 년 간 해결이 되지 않는 것이고, 그 사이 글로벌 경제나 국내내수경기가 안정되거나 회복이 돼 수요가 증가할 경우 공급이 못 따라 가면서 지금과는 전혀 다른 상황이 될 가능성도 배제할 수 없다. 물론 수많은 변수가 있기 때문에 무조건 그렇게 된다는 것은 아니지만 가능성은 있는데 현재 부산을 비롯한 지방 부동산을 보면 글로벌 경제와 침체된 내수경기 속에서도 주택물량감소가 뒷받침이 되니 상승세로 돌아설 수 있다는 것을 보여주고 있다.

앞서 언급했듯이 신규주택공급물량의 수도권 감소, 지방감소는 3년 후 부동산시장의 흐름을 가늠할 수 있는 중요한 요소임에는 분명하다.