곽영수의

세금산책

다주택자 및 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세 중과제도가 없어지는 등 양도소득세 제도가 많이 완화됐다.

하지만 여전히 단기 보유부동산에 대해서는 높은 세율(1년미만 보유 주택은 40%, 주택을 제외환 1년미만 부동산은 50%, 2년미만 부동산은 40%)이 적용되고 있으며, 비사업용토지는 3년 이상을 보유하더라도 장기보유특별공제(보유기간에 따라 양도차익의 10%~30%공제)가 적용되지 않는다. 때문에 기본세율에 10%를 더한 세율이 적용되고 있다. 따라서 단기 보유부동산은 가능한 2년 이상 보유한 후에 양도해야 하며, 비사업용토지는 양도하기 전에 비사업용 여부를 미리 검토를 해 볼 필요가 있다.

비사업용토지여부는 먼저 비사업용으로 사용된 기간을 따지는데 토지를 소유하는 기간 중 전체 소유기간의 80% 이상, 양도일 기준 최근 5년 중 3년 이상, 최근 3년 중 2년 이상을 사업용에 사용해야 한다. 즉, 그 기간에 미달해서 사업용으로 사용한다면 비사업용토지에 해당되는 것이다. 따라서 계속 토지를 사업용에 사용했다고 하더라도, 비사업용으로 사용한 기간이 포함되어 있다면 주의를 할 필요가 있다.

가령, 10년간 보유한 토지를 구입 직후 2년 1개월 동안 비사업용으로 사용했다면 전체기간의 80%를 사업용으로 사용하지 못했으므로 비사업용토지에 해당된다. 또 1년 1개월만 비사업용으로 사용했다면, 전체기간의 80% 이상 사업용으로 사용했으나 비사업용으로 사용한 기간이 최근 3년 이내라면 최근 3년중 2년 이상을 사업용으로 사용하지 않았으므로 역시 비사업용토지에 해당된다. 참고로 보유기간에 따라 더 복잡한 기간 기준이 있어 실제 검토시에는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

한편, 비사업용토지는 다양하게 정해져 있지만 보통 임야나 나대지를 말한다.

조금 더 깊게 살펴보면 ▲소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않는 농지 ▲특별시 및 광역시 중 국토의계획및이용에관한법률에 따른 도시지역에 있는 농지 중 도시지역에 편입된 날로부터 3년 경과한 농지 ▲소유자가 임야소재지에 거주하지 않는 임야 ▲주택부수토지로서 주택정착면적의 5배를 초과하는 토지 ▲건물 건설 목적의 나대지를 구입한 경우 취득일로부터 2년을 초과해서 착공하지 않은 토지 등이다. 이밖에 주차장 가운데 건물의 부설주차장인 경우는 주차장법 등에 따른 부설주차장 설치기준면적을 초과한 토지 및 주차장운영업을 하고 있는 주차장의 경우 연간수입 금액이 토지가액(공시지가)의 3%에 미달되면 실질적인 사업용이 아닌 것으로 간주해 비사업용으로 보게된다. 따라서, 단순한 시세차익 목적이 아니라면 사업용토지 요건을 미리 검토하고 갖춰 놓을 필요가 있다.