곽영수의 세금산책

다가구주택 VS 다세대주택

다가구주택과 다세대주택을 혼동하는 경우가 많은데, 다가구주택과 다세대주택의 개념과 세법상의 차이를 알아보도록 하자.

다가구주택과 다세대주택은 건축법에서 정하고 있는데, 건축법상 다가구주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 m²이하이고, 층수가 3개 층 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말하며, 다세대주택은 공동주택의 한 종류로서 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m²이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다. 즉, 다가구주택은 단독주택이고, 다세대주택은 공동주택인 것이다.

취득세의 경우, 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1% 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 2%의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 3%의 세율을 각각 적용한다.

따라서 다가구주택의 경우, 전체가격으로 판단하므로, 고가인 경우가 많아서 높은 취득세율이 적용되며, 다세대주택은 각각의 세대별로 판단하므로, 낮은 취득세율이 적용될 수 있다.

다가구주택은 단독주택으로 보기 때문에, 주택 양도시 1세대1주택 조건을 갖췄다면 비과세를 적용 받을 수 있다. 다만, 1세대1주택이라고 하더라도 양도가액 9억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 만약, 다가구주택을 여러명이 공동으로 소유하고 있는 경우, 전체 양도가액을 공동소유자 숫자로 나눈 금액이 9억원 미만이라고 해서 양도세가 비과세 되는 것은 아니다. 전체를 기준으로 9억원 초과분에 대한 양도소득세를 공동소유자지분으로 나누어 각각 계산해야 하는 것이다.

다세대주택은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것이므로, 다세대주택 1개 동을 일괄적으로 양도한다고 하더라도, 양도인이 선택하는 1호의 주택만이 1세대1주택 비과세 대상이 되며, 나머지는 양도소득세가 과세된다. 양도소득세를 내야하는 것은 맞지만, 각각 나누어서 내기 때문에 반드시 다가구주택보다 세금이 많다고는 할 수 없다. 즉, 9억원 초과분에 대해서만 과세되더라도 양도차익이 크다면, 높은세율(35~38%)이 적용될 가능성이 크다. 다세대주택은 각각 낮은세율(6~15%)이 적용될 가능성이 크기 때문에, 전체 세부담은 다가구주택이 더 클 수 있다.

또한 고가주택이 아닌 1주택을 소유한 자의 주택임대소득은 비과세되는데, 다가구주택은 1주택으로 보므로, 만약, 기준시가가 9억원이하인 다가구주택 1채만을 소유하고 있는 경우라면, 임대소득은 과세되지 않는다.



▶前.미래회계법인 근무

▶前.삼정회계법인 근무

▶現.다원세무회계 대표