국민들에 가장 가까운 세금이 양도소득세일 것이다. 삶의 기초자산인 주택을 보유하는 경우 모두 과세대상이 될 수 있기 때문이다. 2018년 1월1일부터 부동산 등을 양도하는 경우 소득세 세율이 상향조정 된다. 기존 38%였던 3~5억원 양도소득 기본세율이 40%로, 40%였던 5억원 초과는 42%로 각각 2%p 인상된다. 2017년 8월3일 이후 계약한 서울, 부산, 세종 및 경기도 일원 등 조정대상 지역 소재 아파트에는 2년 거주요건이 추가되어 이를 충족하여야 비과세를 받을 수 있도록 되었다.

2년이상 보유·거주한 고가주택(9억원 이상)이 아닌 1세대 1주택의 양도에 대해서는 양도소득세가 비과세 되지만 자칫 잘못하면 예상치 못하는 세금이 나와 낭패를 보는 경우가 많다.

지인이 오래 살던 아파트를 1세대 1주택으로 알고 매각하였는데, 세무서에서 최근 과세예고 통지서가 나왔다고 한다. 이유인즉 매각한 아파트 외에 상업용 오피스텔 1채를 소유하여 임대해주고 있었는데, 세입자가 당초 계약을 어기고 주소를 그 오피스텔에 옮기고 살고 있어, 그 오피스텔이 주택으로 분류되어 1가구 2주택 소유에 따른 양도소득세가 과세된 것이었다. 납세자로서는 황당하고 억울한 일이지만 공부상 용도에 불구하고 상시 주거용으로 사용한다면 주택으로 보게 되어있다.

이렇듯 주거용 주택과 업무용 건물의 경계가 애매하고 본인이 모르는 사이에 다른 용도로 쓰일 수 있으므로, 주택을 매도 할 때는 돌다리를 두드리듯이 신중을 기해야 한다. 자칫하면 판단을 잘못할 수 있는 경우를 몇가지 소개한다.

공부상 주택인 별장을 소유하고 있는 경우 실제 거주하지 않고 휴양시설로만 이용한다면 주택으로 보지 않는다. 주택을 거주용이 아닌 사무실이나 식당 등 영업용으로 사용하면 주택에 해당되지 않는다. 사업용 재고주택, 농어촌주택, 장기임대주택은 1세대1주택 비과세 판정시 거주자의 주택으로 보지 않는다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 일반주택 외에 이러한 주택을 가지고 있더라도 일반주택매각할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다.

펜션의 경우 숙박용으로만 제공하는 경우 주택에 해당하지 않으나, 세대원이 해당 건물로 거소를 이전하여 주택으로 사용하는 경우 겸용주택으로 본다. 상시 주거용으로 사용하는 주택의 일부를 계절적으로 휴양객들에게 민박용으로 제공한 경우 독립적으로 사업용으로 사용하였다고 볼 수 없으므로 거주자가 주거용으로 사용한 주택으로 본다.

단독주택이나 공동주택 1층에 소재한 가정보육시설은 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태이므로 거주자의 거주여부에 불구하고 거주자의 주택으로 본다. 이런 주택을 가진 경우에는 일반 주택 매각시 2주택을 소유한 것으로 보아 과세된다.

1세대1주택 아파트를 보유한 이가 다른 주택 1채를 취득하고, 3년내 기존 아파트를 매각하면 비과세 되지만, 기존 아파트 매각 전에 2채를 구입했다면 비과세 혜택을 받을 수 없다.

부부간에는 각각 단독세대로 분리하여 사실상 생계를 달리 하더라도 항상 동일한 세대로 본다. 사실상 이혼상태라 하더라도 동일세대이다. 이러한 부부가 각각 1주택을 가지고 있다면 1세대 2주택이 되어 그 중 한 채를 팔 때 양도세가 과세된다. 내연 관계 배우자는 동일세대로 보지 않는다. 우리 대법원은 부부관계를 철저히 법률혼 관계에 따라 판단하고 있다.