2018년 4월1일부터 다주택자의 경우 장기보유특별공제를 받지 못하고, 양도소득세율도 10~20%p 가산되었다. 이에 추가하여 보유세 관련 공시가격과 세율 인상이 현재 검토 중에 있고, 이러한 개편안이 9월 정기 국회를 거쳐 내년부터 시행될 수도 있다.

다주택자들 입장에서는 대책을 강구하지 않을 수 없는 상황이다. 절세할 수 있는 방안이 있는지 알아본다.

재테크와 세금부담을 동시에 고려해야 한다면, 다주택을 보유하기보다는 10~20억원 가격의 주택 한 채만 보유하고 여분의 주택은 매각하는 것이 좋은 방안으로 보인다. 시가 20억 원이하 1주택을 가지는 경우에는 보유세제가 강화되더라도 큰 영향이 없을 것 같다.

2주택을 보유하더라도 일시적이라면 1주택을 팔 때 양도소득세가 비과세 된다. 대체주택 취득시에는 새 주택 취득 후 기존주택을 3년 내 처분하거나, 직계존속 동거봉양 또는 혼인으로 인한 합가시에는 5년 내 기존주택을 처분하면 된다. 매수자가 없는 경우에는, 기한 되기 전에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하면 된다. 법원경매 혹은 공매 진행 중이라면 기한 후 처분하더라도 비과세 적용을 받을 수 있다.

1가구2주택으로 양도소득세를 내야한다면 세금을 최소화 할 수 있는 방안에는 어떤 것이 있을까?

2주택 중 1주택을 팔 때는 2주택 중 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하고, 남은 주택은 비과세 적용을 받도록 한다. 2주택자일 경우 소액부동산부터 매각해야 한다. 그리고 조정대상 지역이 아닌 곳에 있는 주택부터 먼저 팔아야 한다. 처분순서를 잘못 했다가는 최대 68.2%까지 양도소득세를 물 수도 있다.

양도 대신 증여를 고려하는 것도 방법이다. 양도시 세금과 증여시 세금을 비교해보고 세금 부담이 적은 방법을 검토해야 한다. 소액부동산을 무주택 자녀에게 증여하고, 증여부동산을 담보로 대출을 받은 다음에 자녀에게 부채까지 승계시키는 부담부증여가 유리하다.

또 부부끼리 6억 원까지 증여하고 5년 지나서 매각하는 방법도 있다. 세대의 주택 보유수는 줄지 않지만 전체 양도세액은 누진율을 적용받지 않아 크게 줄어들 수 있다.

1주택과 오피스텔 또는 겸용주택 1채를 보유한 경우 용도변경을 고려하는 것이 좋다. 오피스텔 같은 경우는 사무용으로 임대 후 1주택을 양도하거나, 상가주택의 경우 사무실로 용도변경 한 후 1주택을 양도하면 과세를 피할 수 있다. 겸용주택 용도변경 후 1주택을 즉시 양도해도 비과세 받을 수 있다.

2주택 중 단독주택이 있다면 주택으로서 가치가 없는 건물을 사전에 멸실한다면 1주택 양도시 비과세 된다.

양도소득세 부담이 많다면 임대사업자로 사업자등록 하는 것도 방법이다. 장기임대주택, 준공공임대주택으로 등록하면 양도소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 다양한 세제혜택을 누릴 수 있다.

임대를 통한 소득에 대해서는 2018년까지 2천만 원 이하는 비과세, 2019년부터는 70% 필요경비 공제 후 400만원을 추가로 공제한 소득금액에 14% 분리과세 세율을 적용하기 때문에 소득세 혜택도 있다.

일반국민 재산의 70% 이상 비중을 차지하는 부동산에 대해 현명한 재테크를 하고, 법 테두리내에서 땀흘려 모은 재산을 지키는 일은 매우 중요한 일이라 생각한다.