윤석열 대통령의 수도권 주거 공급 대책의 핵심으로 꼽히는 '1기 신도시 정비사업' 관련 특별법은 아직 국회의 문턱을 넘지 못하고 있다. 지난 2월 국토교통부의 특별법 제정 발표, 3월 국민의힘 송언석 의원의 법안 발의 이후 몇 차례 논의는 있었지만 지지부진한 상황이다. 법안의 연내 처리가 불투명한 가운데, 내년 5월 국회 회기가 종료되면 자동 폐기된다. 

 

그럼에도 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 주민들의 기대감은 높다. 부족한 주차공간, 노후된 배관에서 비롯된 녹물 등으로 고통을 호소하는 주민들은 선제적으로 조합 결성을 추진하며 동의 확보에 나서고 있다. 언제 법안이 통과되던 가장 먼저 사업을 진행하기 위해서다. 

 

이에 <경기신문>은 1기 신도시의 조성 배경 및 특별법의 의미, 법안 발의 이후의 현장 분위기를 살펴보고, 사업 추진을 위해 해결해야 할 과제와 문제점에 대해 짚어봤다. 

 

◇ "신도시라는 말 무색"...주차난에 녹물까지

1991년 분당시범단지의 입주로 시작된 1기 신도시 아파트는 준공 후 30년이 지나며 노후 아파트가 됐다. 1기 신도시 주민들은 주차난, 녹물, 누수, 인프라 등을 호소하며 재건축을 희망했지만 문 턱은 높았다.

 

1기 신도시의 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 중동 226%, 산본 205%으로 평균 용적률이 198%에 달한다. 

 

용적률은 재건축의 사업성을 가르는 중요한 요소로 용적률이 낮을수록 분양수익 등을 통한 수익성이 커지며 사업추진이 빠르다. 재건축은 용도지역별로 용적률이 제한돼 있는데 3종 일반주거지역의 아파트는 최대 300%까지만 올릴 수 있으며 평균 용적률은 200% 안팎이다. 반면 리모델링은 용적률 법정 상한을 초과해 승인받을 수 있다.

 

이에 1기 신도시 아파트들은 리모델링과 재건축 사이에서 저울질하며 본격적인 조합설립인가에 공을 들였고, 용적률이 높은 단지를 중심으로 리모델링 사업이 본격적으로 추진되는 모양새였다. 

◇ "20대 대통령 선거와 함께 찾아온 봄"...특별법 추진 배경

제20대 대통령 선거 당시 윤석열 대통령과 이재명 의원은 특별법을 제정해 1기 신도시 일부 지역의 용적률을 500%까지 늘리고 재건축 및 리모델링 안전진단을 간소화하겠다는 공약을 내세우며 표심을 자극했다. 

 

당시 윤 대통령은 용적률을 높여 10만 가구 이상을 추가 공급하고 정비 과정에서 발생할 수 있는 이주대책문제를 해결하기 위해 이주전용단지를 만들겠다고 선언했다. 또한 1기 신도시에 거주 중인 세입자에게 일반분양 우선청약권이나 임대주택 입주권 등을 제공하는 내용도 공약에 담았다. 

◇ "묶으면 파격 혜택"...용적률 최대 500% 상향·안전진단 면제

그리고 지난 3월 송언석 당시 국민의힘 원내수석은 국회에 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)'을 대표 발의했다.

 

특별법의 적용 대상은 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등이다. 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합 · 고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업을 추진하겠다는 것이 주요 골자다.

 

이에 발맞춰 정부는 여러 단지를 ‘특별정비구역’으로 묶어 재정비 사업을 추진할 경우에 안전진단 완화 혹은 면제, 용적률 최고 500% 까지 상향할 수 있는 등의 혜택을 지원하겠다고 발표했다. 특별법 발의로 기존에 재건축 조건을 통과 할 수 없었던 단지들도 재건축이 가능해졌다.

 

◇ '리모델링 VS 통합재건축'

그 결과 특별법 적용 가능 지역은 전국 51곳, 주택 103만여 호 가구로 나타났으며 1기 신도시 사이에서 통합재건축을 추진하는 단지가 빠르가 증가했다.

 

아직 법적으로 유효한 동의서 양식이 없는 상황이지만 1기 신도시 사이에선 소유주의 재건축 동의율을 높이는 것이 특별지정구역 경쟁의 전초전으로 여겨지고 있어 동의율 확보 경쟁이 시작됐다. 

 

또한 리모델링을 추진하고 있던 단지들은 재건축 사업으로 선회하는 것과 유지하는 것을 두고 갑론을박이 벌어지는 상황이다. 

 

건설업계 관계자는 "지난 2월 특별법 발의 후 같은시기에 통합재건축을 추진하는 단지가 증가했다"며 "기존 용적률이 높아 리모델링을 추진했던 단지들도 용적률을 최대 500%까지 상향할 수 있게 되자 선회하는 분위기다"라고 말했다.

 

이어 "리모델링을 추진했던 단지들이 조합을 해산하고 다시 재건축을 추진하기엔 시간 및 금전적인 손해가 발생해 수월하진 않을 것이다"라고 말했다.

 

◇ '주거 형태의 패러다임을 바꾼 1기 신도시'  

1988년 서울 올림픽을 앞두고 있던 대한민국의 시중자금이 부동산으로 대거 몰리며 집값과 전·월세비가 폭등했다. 이에 노태우 정부는 주택 부족 문제를 해결하기 위해 1988년 10월 국정연설에서 '1992년까지 200만 호의 주택을 공급해 신도시를 만들겠다'고 선언했다. 

 

사업은 일사분란하게 추진됐다. 1991년부터 공급물량이 풀리기 시작해 1997년까지 분당 9만 7500호, 일산 6만 9000호, 중동·평촌·산본 각 4만 2500호와 전국 각지의 택지지구에 170만 여호의 물량이 공급됐다.

 

이 사업으로 분당신도시, 일산신도시, 중동신도시, 평촌신도시, 산본신도시는 이른바 '5대 신도시'라 불리며 전성기를 누렸다. 5개 신도시의 총주택건설호수는 약 30만 호에 달했으며 이 수치는 서울인구 13%에게 새로운 주택을 공급하는 것과 같은 규모였다.

 

5대 신도시는 개발이 완료되기 전인 1992년 9월에 성공적으로 목표를 달성했고 2000년대 중반까지 서울지역과 비슷한 집값을 호가했다. 1기 신도시 등장으로 대한민국의 주거 형태는 단독주택에서 아파트 위주의 문화로 정착됐다. 

 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]