
지난 칼럼에서 하자 소송에서 상당한 비중을 차지하고 있는 미시공이나 오시공 하자의 경우가 전체 하자에서 70% 정도에 달한다고 설명드렸습니다. 소위 이러한 ‘사용검사 전 하자’의 경우에는, 설계도면과 달리 '미시공' 또는 '변경시공' 한 부실시공으로 인한 하자에 해당하는 것인데, 실제 아파트 건설과정에서는 다양한 설계도면들이 작성되므로 어떤 도면을 기준으로 하여 하자 여부를 판단하는 것은 매우 중요한 문제입니다.
사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 제출하는 기본설계도서로, 대외적으로 공시되는 것이 아니므로 분양계약의 기준이 되지는 않고, 실제 건축 과정에서는 현장 여건 등을 감안하여 공사 항목 간 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루지고 있습니다. 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서(준공도면)에 의해 사용검사를 받게 됩니다. 아파트 분양계약은 통상 설계변경 가능성을 예정하고 있으며, 수분양자 역시 법령상 허용되는 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 아파트가 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 계약을 체결한 것으로 보기에, 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었더라도, 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자로 볼 수 없습니다.
다만, 준공도면이 하자 판단의 기준이 되기 위해서는 해당 도면이 '적법한 설계변경 절차를 거친 최종설계도서'여야 합니다. 만약 사업주체가 주택법령 등에서 정한 적법한 절차에 따른 설계변경 승인이나 통보 절차를 거치지 않고 임의로 설계를 변경했다면, 그 변경된 준공도면은 하자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 이 경우, 변경 전 도면인 착공도면을 기준으로 하자를 판단할 수 있습니다.
또한 특정 공종(설비, 전기, 소방 등)에 대한 준공도면이 존재하지 않는 경우 부득이하게 허가도면(사업승인도면)을 참고하여 하자를 판단하는 경우도 있습니다. 준공내역서는 사용검사를 받기 위해 제출하는 설계도서의 일부로서, 공사 완료 후 소요된 공사비, 자재 수량 등을 기술한 내역서입니다. 이는 건축시방서나 준공도면의 내용과 일치하지 않을 경우 우선 적용될 수는 없지만, 준공도면 등에 누락되거나 구체적으로 기재되지 않은 사항을 보충하여 하자 유무를 판단하는 기준이 될 수 있습니다.
이외에도 사업주체가 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시하거나 분양광고 등을 통해 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입시켰다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다면, 예외적으로 사업승인도면이나 착공도면이 하자 판단의 기준이 될 수 있습니다.
최근에는 하자의 판단에 있어 준공도면이 기준이 된다는 사정을 악용하여 일부 시공사들이 준공도면에서 하자가 발생할 수 있는 부분을 삭제하여 하자가 인정되지 않도록 사전작업을 하는 경우도 있습니다. 이상과 같은 하자판단의 기준을 유의하여 사전 하자진단과정에서 준공도면을 면밀히 분석하여 실재 인정받을 수 있는 하자의 범위를 가늠하는 것이 성공적인 하자소송을 위한 준비의 첫단계라고 할 수 있습니다.