우리 주택정책은 산업화에 밀려 민생에 직결된 주택에는 국가예산을 지원하지 못하고, 선 분양으로 실수요자의 자금을 모아 집을 짓도록 하면서, 그 분양가를 규제한 것이 정책의 기조였다. 정부가 분양가를 규제할 때도 집값은 올랐지만, 외환위기 이후 분양가격을 자율화한 후 주택사업자들이 폭리를 취하면서 집값을 폭등시켰다.
국민들은 은행대출로 집을 마련하여 금리보다 더 오른 집값으로 재산을 늘리면서 집값이 계속 오르길 바라고 있다. 시장경제에서 시세차익을 노리는 투기가 당연한 현상이지만 부익부 현상으로 국민경제의 양극화가 심화되고 산업의 기초가 되는 땅값이 폭등하여 국가경제가 경쟁력을 잃어가는 것이 심각한 문제이다.
부동산 문제는 잘못된 주택정책에서 빚어진 문제이다. 한정된 택지로 무한정 올라가는 집값을 일반 공산품과 같이 공급만 늘리면 값이 안정된다는 잘못된 시장논리가 집값을 올린 주범이다. 공급의 량도 중요하지만 공급되는 값이 기존 집값보다 싸야 한다. 1.11대책으로 분양가 상한제와 분양원가 공개로 집값의 거품을 제거하면 집값은 안정될 것이다. 다음은 건설 후 분양제로 바꾸면 집값을 더 내릴 수 있을 것이다. 일부에서 민간 사업자들이 도산하여 공급량이 줄어들고 집값이 더 오를 것이라고 우려하지만 기우이다. 공공 사업자들이 주변보다 싸고 좋은 집을 공급하면 일시적으로 시세차익을 노리는 투기가 일어나지만, 장기적으로는 폭등한 집값을 내리게 될 것이다.
이제 집값을 내리려면 땅값을 내려야 한다. 국가가 규제하던 토지는 그 용도를 변경할 때 땅값이 올라가고, 그 오른 땅값이 투기의 대상이 되고 있다. 최근 통계를 보면 국민의 1% 가량인 50만 명이 국토의 3분의 1을 소유하고 오른 땅값으로 불로소득을 누리고 있다. 그 반면에 국가는 누적된 적자 재정과 국민연금의 적자를 메울 재원을 찾지 못하고 있다. 오른 땅값을 국가가 회수한다면 부동산 투기도 근절하고 엄청난 재정적자를 메울 재원도 마련할 수 있다. 오른 땅값을 세금으로 징수하다 실패한 토지초과이득세나 현행의 토지보유세가 아닌 토지에 대한 권리를 소유권과 사용권으로 분리하여, 국가가 국토를 보유하고 국민은 사용권을 가져 오른 땅값을 국가가 회수하는 새로운 토지 공개념을 정립해야 한다.
우리나라의 토지 보유세(1.5-2.5%)와 중국의 토지장기사용료(40-70년)를 비교 분석할 필요가 있다. 국가가 토지를 보유하고 토지의 장기사용권을 국민의 사유재산으로 인정하면 재산권의 양도가 가능하지만 시간의 경과에 따라 가치가 떨어지는 토지 사용권은 투기의 대상이 될 수 없는 장점이 있다.
큰 예산과 혼란 없이 전국 토지를 국가가 보유하면서 현 지주들의 재산권도 보장해 줄 수 있는 방안을 연구해야 한다. 국가가 개인소유의 토지를 적정가로 매수하면서, 동시에 매수한 땅값과 같은 사용료를 받고 현 지주들에게 적정한 기간(40-70년)의 토지사용권을 매도하는 방안이다. 여러 가지 문제점이 많겠지만, 정부와 학계 그리고 연구기관들의 거국적인 연구가 필요하다.
지금도 각종 개발사업의 토지보상비가 국민의 세금으로 수십조 원이 집행되지만, 보상된 토지는 도로 등 공공시설을 갖추어 되팔아 보상비를 전액 회수하지 못하고, 집행된 보상비가 여타 지역의 부동산 투기를 부추기고 있다.
우선 신도시를 위해 국가가 수용한 토지만이라도 되팔지 않고 정부가 보유하여 국민에게 장기 임대하는 방안을 검토해야 한다. ‘집이 재산증식이 아니라 주거의 수단’이라는 의식개혁으로 ‘망국의 병’인 부동산문제를 치유하는데 전 국민의 지혜를 모아야 한다.
13억 인구의 중국이 전통적인 사회주의 계획경제에 시장경제의 장점을 도입하여 저렴한 토지사용료와 인건비로 전 세계의 공산품 시장을 석권하고 있다. 중국을 이기려면 우리의 과거 개발경제에 북한 사회주의 계획경제의 토지 공개념을 도입하여 신자유주의 시장경제 체제의 약점을 보완한 새로운 체제를 연구하여야 한다.

김 광 남 <건설사업경영연구원 대표>