참여정부는 균형발전을 앞세워 행정도시, 혁신도시, 기업도시 등 17개 신도시를 발표하여 지방 땅값을 올려놓고, 서울 집값을 내리기 위해 세제와 금융 규제로 주택 수요를 줄이고 공급을 늘린다며 수도권의 8개 신도시를 발표하여 전국의 땅값과 집값을 폭등시켰다. 금년 들어 정부가 주장하던 시장논리를 접어두고, 반대하던 분양원가 공개와 분양가 상한제를 발표하자 집값이 내리기 시작했다. 그러나 지나친 양도세 중과로 집을 팔려는 사람이 줄었고, 집값하락 때문에 사려는 사람도 줄었다.

주택시장이 얼어붙은 상항에서 제2 동탄 신도시가 발표되었다. 660만평에 15만 가구를 건설하여 2010년 분양, 2012년 입주하고, 주변 시세보다 30%가량 낮은 평당 800만원 대에 분양한다고 했다. 그러나 신도시 후보지로 거론되던 수도권 땅값이 전국 평균보다 갑절이나 뛰었다. 신도시가 발표되자 땅값이 오를 만큼 올라 토지거래가 끊어지고, 보상을 노린 건축물이 들어서고 있다.

참여정부의 부동산 대책은 한마디로 실패작이다. 2003년 서울강남 재건축아파트와 행정복합도시 주변 땅값이 급등하자 투지억제지구를 확대하고, 재건축 규제를 강화했다. 이어 양도세, 종합부동산세 등 세금을 중과하여 주택 수요를 억제하고, 공급을 늘리려 판교 신도시를 서둘렀다. 2004년은 집값이 안정되는 듯했지만 초저금리와 막대한 신도시 토지 보상비가 부동산 시장을 다시 자극했다. 2005년에는 판교신도시의 분양을 연기하며 공공주택의 분양가 상한제를 도입하고, 종합부동산세 과세대상을 6억 원으로 낮추어 과표를 현실화하며 양도세를 중과하기 시작했다. 2006년에는 재건축 개발이익을 부분환수하고, 수도권 8개 신도시로 주택공급을 년간 30만 가구로 늘리며, 분양가의 인하방안과 주택담보 대출규제를 발표했다. 이때부터 재정경제부가 금융규제와 세금중과로 주택 수요를 줄이고 공급을 늘리는 종합대책을 주도했지만, 집값은 안정되지 않고 계속 올라갔다.

정부가 주택법을 개정하여 분양원가공개와 분양가상한제로 아파트 분양가를 규제하자 집값이 떨어지면서 주택시장까지 얼어붙었다. 시장논리의 다양한 처방은 백약이 무효였다. 참여정부가 시장논리로 집값을 시장자율에 맡겨 값이 오르도록 방치했던 것이다. 처음부터 분양가를 규제했다면 집값은 폭등하지 않았고 무리한 대책도 세우지 않았을 것이다. 지금은 무리한 세제와 금융 규제가 중고주택의 시장공급을 가로막고 있다. 정부는 지나친 규제를 풀고 주택시장을 활성화해야 한다. 신도시에 앞서 중고 주택의 공급을 늘리지 않으면 또 다시 신도시 투기광풍이 몰아치게 될 것이다.