본보는 이번 주부터 매주 수요일마다 실생활에서 빈번하게 발생하는 법률문제를 중심으로 법률정보를 게재합니다. 법률정보는 대한법률구조공단 수원지부에서 상담했던 사례를 중심으로 민·가사, 형사, 행정 등 기타 법률문제 전반에 대해 무료로 생활법률 대처방법을 소개하는 형식으로 게재됩니다.

독자여러분의 많은 관심과 참여 당부드립니다.<편집자주>

사례> PC방을 운영하는 김씨는 갑 소유 상가건물 2층 10여평을 보증금 5천만원, 월세 80만원으로 임차해 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인입니다.

김씨는 임차기간이 끝나는 시점에 임차보증금을 확실히 돌려받기 위해 건물주 갑에게 임대차등기를 요구했습니다. 하지만 건물주 갑은 임대차등기에 협조하지 않고 있습니다.

김씨가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 상가건물이 경매된다면, 임차보증금 5천만원은 되돌려 받기 어렵다고 들었습니다. 건물주 갑의 협조를 얻어 임대차등기를 할 수 없다면 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없나요.

답변> 상가임차인의 대항력은 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 다음날부터 제3자에 대해 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니다.

‘상가건물임대차보호법’ 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다”라고 규정하고 있습니다.

때문에 김씨는 건물에 입점하고 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 제3자에 대해 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다.

만일 김씨가 건물입점 및 사업자등록신청 전 임차건물에 대해 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다.

하지만 김씨가 건물입점 및 사업자등록을 하기 전 당 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정돼 있고 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 이에 대한 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없기 때문에 김씨는 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수도 있습니다.

<자료제공: 대한법률구조공단 수원지부(상담전화 국번없이 132)>