정부는 부동산거래를 투명화하고 각종 세금과 부담금을 실제거래가액대로 과세하기 위해 매매계약서 검인제도를 시행 1988년도부터 도입했다.

그러나 검인계약서 제도는 기형적인 세금부과제도로 인해 다운계약서라는 오명과 함께 비정상계약서가 관행이 돼 버렸다.

이는 부동산 양도자에 대한 양도소득세를 실제거래가액이 아닌 기준시가로 과세를 하면서 취득자에 대해서도 취득 시 부과하는 취득세를 개인 간 거래에서는 신고가액으로 과세를 하였기 때문이다.

다시 말해 양도소득세는 실제로 얼마의 양도차익이 발생했더라도 기준시가에 따라 계산한 양도차익에 대해서만 양도소득세를 내면 문제가 없었고, 부동산을 취득하는 사람도 실제거래가액이 얼마이든지 간에 시·군·구청에 거래가액을 마음대로 신고하면 신고가액이 취득세와 등록세의 과세표준을 삼았던 것이다.

다만 그 신고가액이 시가표준액보다 작으면 시가표준액으로 과세표준을 삼았다. 그러다보니 부동산을 취득하는 사람은 취득세 등을 적게 내기 위해 거래한 부동산에 매겨진 시가표준액보다 조금만 더 높은 금액으로 매매가액을 시·군·구에 신고했고, 이때 신고 목적으로 작성된 매매계약서가 일명 다운계약서라고 불린 것이다.

물론 2005년 6월30일 이전까지는 그렇게 다운계약서를 작성해서 시·군·구에 신고를 하더라도 문제될 것이 별로 없었다. 이러한 관행이 만연하다보니 부동산에 대한 과세표준이 적정하게 포착되지 않아 주기적으로 투기의 온상이 됐고, 이러한 기형적인 과세제도를 바로잡기 위해 부동산거래 관련 제도를 획기적으로 변경했다.

부동산 등기부에 매매가액을 부기하여 거래가액이 공개되게 하는 부동산등기 거래가액 부기제도의 도입이 2006년 7월1일부터 도입됐고, 부동산거래가액을 실제거래가액으로 신고를 하지 않는 경우 과태료 부과제도를 도입하는 한편 부동산을 중개한 중개업자도 실제거래가액이 아닌 가액으로 허위로 신고를 하는 경우 행정제재를 가하는 제도를 도입한 것이다.





한편 양도자에게도 양도소득세를 기준시가로 과세하는 원칙에서 2007년 1월1일부터는 전면적으로 실제거래가액으로 과세하도록 과세원칙을 변경하는 한편 허위신고 등을 하는 경우에는 신고불성실가산세를 20%에서 40%로 강화했다.

나아가 비과세나 감면대상의 부동산인 경우 취득가액이나 양도가액을 올리거나 낮추어서 거래가액을 신고하는 경우 업되거나 다운된 금액만큼 감면 또는 비과세를 받지 못하게 했다.

따라서 거래중개인을 포함하여 매도자와 매수자 모두가 불이익을 보도록 제도가 획기적으로 변경됐다.

지금까지 국회청문회에서 3종 세트 단골로 등장한 다운계약서는 이제 사라질 것으로 기대된다.



◇허위계약서 작성시 받는 불이익

-양도자

▶신고불성실가산세 40%

▶포탈금액이 큰 경우 포탈범으로 형사처벌

▶비과세 및 감면 배제

-양수자

▶취득세 3배 이하의 과태료

-부동산 중개업자

▶행정처분