1세대가 1주택을 소유하다가 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다는 사실은 많은 사람들이 알고 있다.

그런데 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 그렇게 단순하지 않다. 1주택만을 소유하고 있다고 해서 별다른 검토도 하지 않고 양도를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다는 얘기다.

첫번째로 고려할 사항은 보유기간이다.

1세대 1주택 비과세 규정을 적용받으려면 최소한 2년 이상은 보유를 해야 한다. 주택을 취득한지 1년도 안돼 비과세인줄 알고 덜컥 양도했다가는 양도차익에 대한 40%의 세율을 적용한 무거운 세금을 내야 한다. 또 취학, 근무, 질병요양 등의 부득이한 사유로 집을 양도해야 하는 경우에는 2년 보유요건을 충족하지 않아도 된다고만 알고 있는 사람이 많은데, 이러한 경우라고 하더라도 최소 1년 이상은 거주해야만 비과세를 적용받을 수 있다.

두번째는 1세대의 판정이다.

1세대란 본인과 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대로 정의된다. 한편, 만 30세 이상인 경우이거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 간혹 미혼으로서 30세 이상인 경우 비과세가 적용될 것으로 보고 양도를 한 경우가 있는데 만 나이로는 30세가 되지 않는 경우가 종종 있다.

세번째는 1주택 여부이다.

양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 비과세대상이 아니다. 다만, 양도가액 9억원까지는 비과세가 적용되므로 9억원이 초과한다고 하여 양도소득세가 급격하게 증가하는 것은 아니다. 또 세대원 중 일부가 다른주택의 일부지분만 보유하더라도 1개의 주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 2주택에 해당될 수 있으므로 주의할 필요가 있다.

마지막으로 매매계약서의 작성이다.

매매계약서는 실제 거래가격으로 작성해야 한다. 양도소득세가 비과세된다고 별 생각 없이 양수자의 요구에 따라 매매가액을 사실과 다르게 작성하는 경우, 양도소득세 비과세혜택을 못볼 수도 있다. 세법에서는 비과세가 적용되지 않았으면 납부했어야 할 세액에서 실거래가와 계약서가액의 차액을 차감한 금액만 비과세를 적용하도록 하고 있다.

5억원에 주택을 양도한 경우 비과세가 적용되지 않았다면 양도소득세로 1억 1천만원을 냈어야 하는 경우를 가정해 보자. 사실대로 5억원에 양도한 것으로 계약서를 작성했다면, 1세대 1주택 비과세가 적용돼 세금이 없지만 4억원에 양도한 것으로 계약서를 작성했다면, 1천만원만 비과세가 적용되므로 1억원을 양도소득세로 납부해야 한다.

▶前.미래회계법인 근무

▶前.삼정회계법인 근무

▶現.다원세무회계 대표