곽영수의 세금산책

요즘 임대소득에 대한 과세방법에 대해 논란이 많다.

현재 임대소득에 대한 세법이 존재하지만, 임대소득이 확인이 어려워서 거의 과세되지 않고 있다가 과도한 주거비용부담을 완화해줄 목적으로 근로자에 대한 월세 소득공제를 실시함에 따라 임대소득자들의 임대소득의 상당부분이 확인 가능해졌다.

따라서 현행 세법에 따라 임대소득에 대한 과세를 본격적으로 하려고 했으나 현재 침체돼 있는 주택시장이 더욱 침체될 것을 우려해서 정부가 과세방식을 개정하려는 움직임을 보이고 있기 때문이다.

개정에 대한 많은 이야기가 나오고 있지만 아직 확정된 내용이 없으므로, 일단 현행 세법은 어떤지 알아보도록 하자.

소득세법에서는 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세한다고 정하고 있다.

다만, 이 경우라도 주택의 기준시가가 9억원을 초과한다면 임대소득에 대한 과세를 하도록 하고 있다.

이때 다가구주택은 1개의 주택으로 보며, 공동소유주택은 지분이 가장 큰자의 소유로 계산한다.

또 임차한 주택을 전대하는 경우에는 임차한 주택도 주택수에 포함하며, 부부가 소유하는 주택은 이를 합산해서 주택수를 판단하도록 하고 있다.

임대소득에 대해서는 세법에서 특별히 정하지 않았으므로, 임대로 얻은 수입전체를 말한다고 이해해야 할 것이다.

다만, 임대보증금을 받은 경우에는 수입금액을 계산하는 방법을 정해 놓았는데 보증금에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 2.9%를 곱한 금액을 일수로 계산한 금액에서 보증금보증부터 발생한 이자를 차감해 계산하도록 하고 있다.

이를 간주임대료라고 한다.

보증금에서 이자가 발생하면 이자소득만큼 과세되는데 이중으로 과세되는 것을 방지하기 위한 조치다.

다만, 임대보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상을 소유한 경우에만 적용되며, 3주택 여부를 판단할 때 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2016년 12월 31일까지는 주택 수에서 제외하도록 하고 있다.

정리를 해 본다면, 집이 1채만 있다면 기준시가가 9억원을 넘고, 월세를 주는 경우만 과세된다.

2채를 보유하고 있다면 전세는 과세되지 않고, 월세를 주는 경우만 과세된다.

3채 이상을 보유하고 있다면 월세는 과세되지만, 최소한 3채의 주택이 기준시가가 3억원 이상이고, 임대보증금의 합계가 3억원을 넘지 않는다면, 전세에 대해서는 과세되지 않는다.