부동산 경기는 일반경제 흐름과 같아 일반경기가 활황이면 부동산 경기도 활황이며 일반경기가 불황이면 부동산도 침체를 벗어나기 힘들다. 현재의 불황이 언제까지 지속될 것이냐에 대해서는 사람마다 의견이 분분하다.

빈사상태에 빠진 세계경제가 불황의 늪에서 벗어나고 우리나라 부동산 경기까지 영향을 미치려면 족히 2년은 걸릴 것으로 보이며 현재 하락중인 부동산 가격은 2년 후 지금의 수준을 회복한다고 전망할 수 있다.

부동산의 치명적 결함인 유동성에서 비교적 자유로운 부동산이 서울의 아파트이다. 예년의 경우 서울의 아파트는 감정가의 85% 수준에서 낙찰되니 이 수준을 실거래가로 보아도 큰 문제는 없다. 요즈음 경매부동산의 낙찰율은 감정가의 50%까지 하락 중이다. 투자성있는 물건이 2-3회 유찰된 후 65% 수준으로 경락받아 2년 보유 후 85% 수준으로 매각하면 수익률은 얼마나 될까?

감정가 1억원 주택을 65%수준인 6,500만원에 낙찰받으면 취득세 및 등록세 2.2% 143만원, 과표를 1억원의 50%로 계산하면, 2년간 재산세 18만원이고, 경기가 풀린 2년 후 감정가의 85% 수준인 8,500만원에 매각하여 양도소득세 270만원을 납부하면, 취득에서 양도까지의 제세금은 431만원이 되고 6,500만원을 투자한 2년간 수익은 1,569만원, 수익률은 24.1% (년 12.0%)가 된다. 1 년 만에 현재 부동산가격을 회복하면 수익률은 16.1%이 되고, 3 년 만에 회복한다면 년 8%가 되어 경기회복 속도가 빠른 편이 투자 수익률 면에서 좋다.

경매투자자들의 투자가용금액은 2-3억 정도이다. 낙찰가율 65%로 3억을 투자하면 감정가 4억6천만원인 주택을 낙찰 받을 수 있다. 취, 등록세 660만원, 감정가 4억6천만원인 주택의 과표를 50% 수준으로 계산하면 2년간 재산세 178만원, 2년 후 감정가의 85% 수준인 3억9,100만원에 매각하면 양도세는 2,106만원이 되어 제세금은 2,944만원이 되고, 2년간 수익은 6,156만원, 수익률은 20.5%가 된다.

상업용 건물인 경우 서울의 평균 낙찰가율은 70% 수준이다. 주택과는 다르게 상가는 경기에 민감한 수익형 부동산이다. 유찰이 4-5회 된 상가를 감정가의 40% 수준에서 낙찰받아 경기가 호전되는 2년 후 70% 수준으로 매각할 때 수익률을 계산한다. 감정가 1억인 상가를 4,000만원에 낙찰받고 취, 등록세 4.6% 184만원, 감정가 1억의 상가 과표를 70%, 세율 0.25%로 계산하면 2년간 재산세 35만원, 양도소득세 450만원을 납부하여 제세금은 669만원이며, 2년간 수익은 2,331만원, 수익률은 58.2%가 된다.

같은 방법으로 3억원의 자금으로 상가를 장만하면 감정가 7억5,000만원인 상가를 낙찰 받을 수 있다. 취, 등록세 1,380만원, 감정가 7억5,000만원인 상가 과표를 70%, 세율 0.25%를 적용하면 2년간 재산세 262만원, 2년 후 7.5억원의 70% 수준인 5억2,500만원에 매각하면 양도세 6,930만원이 되어 제세금은 8,572만원이 된다. 2년간 수익은 1억3,928만원, 수익률은 46.4%에 이른다. 기간 중에 회수되는 보증금 및 임차료는 계산하지 않았으니 실수익과 수익률은 이 수치를 상회 할 것으로 예상할 수 있다.

법원 경매를 통한 부동산매입은 중개업소를 통한 매수와 차이가 없는 부동산 거래이다. 그러나 법원경매는 시간과 경비를 요구하는 권리분석과 명도라는 난관이 있어 위험하다. 이론상 위험과 수익은 비례하여 위험은 수익으로 보상받아야 한다.

미국 발 금융 쓰나미 여파, 부동산에 대한 거품논쟁, 각종 규제 등으로 거래가 얼어붙은 부동산 시장에서 거품 없는 부동산 가격을 찾으려는 노력이 분주하다. 부동산가격은 국민 개개인 자산의 대부분으로 올라도 문제지만 내리면 더 큰 문제를 야기한다.

또 부동산의 감정평가는 평가를 의뢰하는 주체에 따라 기준을 달리 한다. 대출을 받기위해 은행권에서 의뢰하는 감정평가는 시세보다 보수적으로 감정하여 만일의 경우에 있을 부동산가격 하락을 대비하며, 경매를 위한 부동산의 감정평가는 시세보다 10-20% 높게 평가해도 적정가를 찾아가는 유찰의 과정이 있어 무리가 없기 때문이다.

세계 각국은 사실상 ‘0’%의 저금리 경쟁과 경기부양을 위해 동분서주하고 있는데 이런 정책은 경기회복 후 인플레이션의 위험이 도사리고 있는 경제처방이며 인플레이션 속에서는 부동산 등 실물투자가 제일 합당한 가치보전 수단이 될 것이다. 결국 불황은 극복될 것이고 불황속에서도 옥석을 가릴 수 있는 안목이 문제이다. 지금이 자금과 안목을 겸비한 투자자에게는 재산증식의 호기이다.